Je výhodnejšie prenajímať nehnuteľnosť na živnosť alebo bez živnosti? Ako zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti na živnosť alebo bez živnosti v roku 2019?
Prenájom nehnuteľnosti je možný buď na základe živnostenského oprávnenia, alebo bez živnostenského oprávnenia. Živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľnosti je potrebné v prípade, ak fyzická osoba popri nájme poskytuje aj iné ako základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, napr. stravovacie služby, upratovacie služby a pod.
Pokiaľ má prenajímateľ na prenájom nehnuteľnosti živnostenské oprávnenie, príjmy z prenájmu nehnuteľností sa považujú za príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len “zákon o dani z príjmov”).
Príjmami z prenájmu nehnuteľnosti prenajímanej bez živnosti sú podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti, pokiaľ nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov), ani o príjmy zo závislej činnosti (§ 5 zákona o dani z príjmov).
Registračné povinnosti pri prenájme nehnuteľnosti na živnosť alebo bez živnosti v roku 2019
Fyzická osoba, ktorá chce založiť živnosť na prenájom nehnuteľnosti, môže prenajímať nehnuteľnosť až po založení živnosti.
Založenie živnosti je možné online cez www.slovensko.sk alebo osobne prostredníctvom jednotného kontaktného miesta na okresnom úrade, odbore živnostenského podnikania. Postup na založenie živnosti v roku 2019 si môžete prečítať v článku Založenie živnosti v roku 2019 - postup.
Pri zakladaní živnosti na prenájom nehnuteľnosti má živnostník povinnosť registrovať sa na daňovom úrade a v príslušnej zdravotnej poisťovni. Registračné povinnosti na daňový úrad a do zdravotnej poisťovne si vie vybaviť priamo pri ohlasovaní živnosti online alebo na jednotnom kontaktom mieste.
Prenajímateľ nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia je povinný registrovať sa na miestne príslušnom daňovom úrade do nasledujúceho mesiaca po skončení mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky začal prenajímať nehnuteľnosť okrem pozemku. Miestne príslušný daňový úrad je úrad podľa miesta trvalého bydliska fyzickej osoby - prenajímateľa. Povinnosť registrácie na daňovom úrade platí pre všetky fyzické osoby, ktoré ešte nie sú registrované na daňovom úrade z iných dôvodov. Napríklad ak je fyzická osoba zároveň zamestnancom a začne prenajímať svoju nehnuteľnosť bez živnosti, musí sa registrovať na daňovom úrade. V prípade, že fyzická osoba už je živnostníkom, resp. inou samostatne zárobkovo činnou osobou a začala prenajímať nehnuteľnosť na Slovensku, nemusí znovu žiadať o registráciu na daňový úrad z dôvodu prenajímania nehnuteľnosti.
Z príjmov z prenájmu sa neplatí zdravotné poistenie. Každá fyzická osoba však musí mať platené zdravotné poistenie za každý jeden deň. Pokiaľ je prenajímateľ nehnuteľnosti zároveň zamestnancom, poistencom štátu (napr. študent, dôchodca) alebo samostatne zárobkovo činná osoba, nemá voči zdravotnej poisťovni žiadne registračné povinnosti. V prípade, že by fyzická osoba mala len príjmy z prenájmu a nebola by zároveň poistencom štátu (napr. študent, dôchodca), zamestnancom alebo SZČO, musela by sa registrovať v zdravotnej poisťovni ako samoplatiteľ a platiť si zdravotné poistenie ako samoplatiteľ (aj keď z príjmov z prenájmu sa zdravotné poistenie neplatí). Napríklad aj dobrovoľne nezamestnaná osoba, ktorá nemá žiaden príjem si musí platiť odvody do zdravotnej poisťovne ako samoplatiteľ, pretože nie je zamestnancom, poistencom štátu ani samostatne zárobkovo činnou osobou.
Aké daňové povinnosti majú osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť prostredníctvom platformy Airbnb, približujeme v článku Airbnb a dane - zdaňovanie príjmov z prenájmu.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na živnosť v roku 2019
Prenájom nehnuteľnosti so živnosťou alebo bez živnosti má dopad na daňovú povinnosť a na výšku odvodov do Sociálnej a zdravotnej poisťovne.
Prenajímateľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť na živnosť dosahuje príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov. V súlade s § 6 ods. 10 zákona o dani z príjmov si daňovník, ktorý nie je platiteľom DPH (alebo bol platiteľom DPH len časť zdaňovacieho obdobia), môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % z úhrnu z príjmov z podnikania a inej samostatne zárobkovej činnosti najviac do výšky 20 000 eur. Fyzická osoba prenajímajúca nehnuteľnosť na živnosť si môže zvoliť, či v danom zdaňovacom období uplatní paušálne alebo skutočné výdavky.
V prípade, že prenajímateľ-živnostník uplatní paušálne výdavky, nad rámec paušálnych výdavkov si môže uplatniť zaplatené poistné a príspevky do zdravotnej a Sociálnej poisťovne. Živnostník platí odvody do zdravotnej poisťovne odo dňa uvedeného v živnostenskom oprávnení, pokiaľ nie je zároveň zamestnancom alebo poistencom štátu. Vznik povinnosti platenia odvodov do Sociálnej poisťovne sa vždy posudzuje k 1.7. alebo k 1.10. (ak mal daňovník predĺženú lehotu na podanie daňového priznania). Viac o odvodoch do Sociálnej poisťovne sa dozviete v článkoch Odvody SZČO (živnostníkov) do Sociálnej poisťovne od 1.7.2019 a Živnostník prvý rok neplatí odvody - mýtus alebo pravda?.
Ak sa prenajímateľ nehnuteľnosti - živnostník rozhodne uplatniť skutočné výdavky, v sume skutočných výdavkov sú už zahrnuté aj zaplatené odvody do Sociálnej a zdravotnej poisťovne v danom zdaňovacom období. O skutočných výdavkoch môže daňovník účtovať v jednoduchom účtovníctve, v podvojnom účtovníctve alebo môže viesť daňovú evidenciu. Daňovník s príjmami z podnikania (živnostník) podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov účtujúci v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva má povinnosť zostaviť účtovnú závierku, pretože sa považuje za účtovnú jednotku podľa zákona o účtovníctve.
Z príjmov z podnikania (zo živnosti) je možné dosiahnuť daňovú stratu, ak daňové výdavky súvisiace so živnosťou sú vyššie ako zdaniteľné príjmy zo živnosti.
Fyzická osoba si môže od základu dane z príjmov podľa § 5 a § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov odpočítať nezdaniteľné časti základu dane. Znamená to, že ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť na živnosť, môže si pri príjmoch z prenájmu uplatniť nezdaniteľné časti základu dane.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti v roku 2019
Prenajímateľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti si môže uplatniť oslobodenie od dane príjmy do výšky 500 eur. V daňovom priznaní uvádza len rozdiel medzi príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a oslobodenou sumou.
Zdaniteľným príjmom z prenájmu nehnuteľnosti sú v roku 2019 platby za:
- nájomné,
- energie spotrebované nájomcom,
- platby za ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti nájomcom.
Viac o tom, čo sa považuje za zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti a ako zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti sa dozviete v článku Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2020.
Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti si daňovník nemôže uplatniť nezdaniteľné časti základu dane. Pri príjmoch z prenájmu bez živnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov nemôže vzniknúť daňová strata. Ak sú príjmy z prenájmu nižšie ako daňové výdavky súvisiace s prenájmom, základ dane z prenájmu nehnuteľnosti je vo výške 0 eur.
Paušálne výdavky si môžu uplatniť len daňovníci, ktorí majú príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1), príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 2) a príjmy z použitia diela a umeleckého výkonu (§ 6 ods. 4). Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 nepatria medzi príjmy, pri ktorých je možné uplatniť paušálne výdavky. Pri príjmoch z prenájmu bez živnosti si môže prenajímateľ uplatniť len skutočné výdavky, ktoré mal počas zdaňovacieho obdobia. V článku Daňové výdavky a evidencia pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2020 sa dozviete, aké výdavky si môže uplatniť prenajímateľ nehnuteľnosti.
V krajských mestách Slovenska pokračuje trend razantného zvyšovania dane z nehnuteľností. Aký vplyv to má v roku 2020 na malých a stredných podnikateľov približujeme aj na príkladoch v článku Zvýšenia dane z nehnuteľností pocítia najviac malé firmy.
Príklad na zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na živnosť a bez živnosti v roku 2019
Michal Serentov dosiahol v roku 2019 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 32 000 eur. V prvom príklade predpokladajme, že na prenájom nehnuteľnosti nemá založenú živnosť. V roku 2019 si uplatnil oslobodenie 500 eur. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti (§ 6 ods. 3) si nemôže uplatniť paušálne výdavky. Jeho skutočné výdavky v roku 2019 boli vo výške 15 000 eur. V roku 2019 si platil minimálne odvody do zdravotnej poisťovne ako samoplatiteľ, pretože nie je živnostník, zamestnanec, ani poistenec štátu.
V druhom príklade predpokladajme, že na prenájom nehnuteľnosti má založenú živnosť. Jeho skutočné výdavky v roku 2019 boli vo výške 15 000 eur. Rozhodol sa uplatniť paušálne výdavky. V roku 2019 platil minimálne odvody do zdravotnej a Sociálnej poisťovne. Poistné platí vždy do 8. dňa po skončení kalendárneho mesiaca.
| Položka | Prenájom bez živnosti | Prenájom so živnosťou | ||
| Výpočet | Suma v eur | Výpočet | Suma v eur | |
| Príjmy z prenájmu | x | 32 000 | x | 32 000 |
| Príjmy po oslobodení 500 eur | 32 000 - 500 | 31 500 | x | 32 000 |
| Paušálne výdavky | x | x | 32 000 * 0,6 | 19 200 |
| Platené zdravotné a sociálne poistenie | x | x | (63,84+66,78*11) + (151,16+158,11*11) | 2 688,79 |
| Skutočné výdavky | 31 500/32 000*15 000 | 14 765,63 | x | x |
| Základ dane | 31 500 - 14 765,63 | 16 734,37 | 32 000 - 19 200 - 2 688,79 | 10 111,21 |
| Nezdaniteľná časť základu dane | x | x | x | 3 937,35 |
| Upravený základ dane | x | 16 734,37 | 10 111,21 - 3 937,35 | 6 173,86 |
| Daň z príjmov | 16 734,37 * 0,19 | 3 179,53 | 6 173,86 * 0,19 | 1 173,03 |
| Odvody a daň platené štátu | 3 179,53** | 2 688,79 + 1 173,03 + 407,50*** | 4 269,32*** | |
Aký je rozdiel pri prenájme nehnuteľnosti na živnosť alebo bez v roku 2020, nájdete v článku Prenájom nehnuteľnosti na živnosť alebo bez živnosti v roku 2020.
