Je výhodnejšie prenajímať nehnuteľnosť na živnosť alebo bez nej? Kedy je potrebné pri príjmoch z prenájmu získať živnostenské oprávnenie a aké sú výhody a nevýhody týchto variantov?
Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“), ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov (resp. v § 5 – t. j. závislá činnosť). Tieto možnosti si rozoberieme detailne v článku.
Dôležitá je nájomná zmluva medzi prenajímateľom a nájomcom. Podmienky dohodnuté v nájomnej zmluve určujú aj to, či sú prenájom nehnuteľnosti a dosahovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti podmienené získaním živnostenského oprávnenia.
Prenájom nehnuteľnosti na živnosť – povinnosti, výhody a nevýhody
Podľa § 4 ods. 1 zákona o živnostenskom podnikaní, prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Ide najmä o poskytovanie služieb ubytovania spojených so službami stravovania, výmeny a prania bielizne, upratovania a pod, ktoré poznáme najmä v hoteloch, či iných ubytovacích zariadeniach.
Činnosť prenájmu nehnuteľnosti spojeného s poskytovaním iných než základných služieb je voľnou živnosťou, pri ohlásení ktorej je potrebné spĺňať všeobecné podmienky prevádzkovania živnosti.
Z hľadiska zákona o dani z príjmov ide o dosahovanie príjmov podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov a poberanie tohto druhu príjmu je podmienené získaním živnostenského oprávnenia.
Navyše, fyzickej osobe, prenajímateľovi, z titulu začatia vykonávania takejto činnosti vzniká povinnosť registrácie na daň z príjmov na daňovom úrade.
Platí, že ak prenajímateľ na území Slovenska získa povolenie na podnikanie alebo oprávnenie na podnikanie, je povinný požiadať správcu dane o registráciu na daň z príjmov, a to do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom získal povolenie alebo oprávnenie na podnikanie. Na účely zákona o dani z príjmov sa dňom získania povolenia alebo oprávnenia na podnikanie považuje deň, keď je fyzická osoba alebo právnická osoba podľa osobitných predpisov oprávnená začať podnikať na území Slovenskej republiky (§ 52zzi ods. 6 zákona o dani z príjmov). Správca dane zaregistruje prenajímateľa a pridelí mu daňové identifikačné číslo pre daň z príjmov (DIČ).
Pri nesplnení povinnosti registrácie hrozí pokuta v ustanovenej lehote v zmysle § 155 ods. 1 písm. c) zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok) a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov vo výške od 60 eur vyššie.
Príklad na povinnosť registrácie na daň z príjmov pri začatí prenajímania nehnuteľnosti na živnosť
Prenajímateľ bol oprávnený začať podnikať na základe živnostenského oprávnenia od 1.6.2022. Do akého dátumu je povinný požiadať o registráciu pre daň z príjmov?
Prenajímateľ je povinný sa registrovať pre daň z príjmov do 31.7.2022. Ako živnostníkovi mu vzniká povinnosť komunikovať so správcom dane len elektronicky.
Prenajímateľ môže, ale nemusí mať nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, avšak skutočnosť, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku ovplyvňuje rozsah daňových výdavkov (napr. odpisy nehnuteľnosti, výdavky na technické zhodnotenie pri zaradení do obchodného majetku). Pri príjmoch z prenájmu dosahovaných na základe živnostenského oprávnenia (podobne ako pri príjmoch podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, t. j. bez živnosti), sa prenajímateľ môže rozhodnúť, či nehnuteľnosť zaradí alebo nezaradí do obchodného majetku.
V súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia sú spojené nasledujúce daňové možnosti, či výhody:
- prenajímateľ sa môže rozhodnúť uplatňovať paušálne výdavky (60 % z príjmov, max 20 000 eur za rok), ak nie je platiteľom DPH celé zdaňovacie obdobie,
- má nárok na uplatnenie nezdaniteľných častí základu dane a nárok na daňový bonus,
- je možné vykázať daňovú stratu, ktorú si môže následne odpočítavať,
- možnosť uplatnenia 15 % sadzby dane, ak celkové príjmy z podnikania nie sú vyššie ako 49 790 eur.
Avšak s prenájmom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia prichádzajú aj niektoré nevýhody, resp. zaťaženia. Patrí tu napr.:
- povinnosť založenia živnosti a následná povinná elektronická komunikácia so správcom dane,
- povinnosť platenia odvodov (sociálne odvody sa platia až po prekročení hranice príjmov, ktorá sa mení každý rok a zdravotné odvody už od prvého dňa vykonávania činnosti, ak nie je platiteľom zdravotného poistenia za prenajímateľa iná osoba, napr. štát alebo zamestnávateľ),
- registrácia v zdravotnej poisťovni hneď po ohlásení živnosti (potrebné podať oznámenie poistenca/platiteľa poistného, pričom lehota je do ôsmich dní odo dňa vzniku oprávnenia na podnikanie, teda odo dňa ohlásenia živnosti),
- nie je možné uplatniť oslobodenie príjmov od dane vo výške 500 eur.
Prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia - povinnosti
Ak fyzická osoba, prenajímateľ, prenajíma nehnuteľnosť a na základe dohodnutých podmienok poskytuje v rámci prenájmu nehnuteľnosti len základné služby, ktoré súvisia s prenájmom nehnuteľnosti (napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov atď.), vtedy ide o príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Poberanie takéhoto druhu príjmu nie je u prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. Uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Príjmami z prenájmu sú v súlade s ust. § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti.
Ak prenajímateľ začne prenajímať nehnuteľnosť (okrem pozemku) na území Slovenska bez živnostenského oprávnenia, a nie je už registrovaný na daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej činnosti alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká mu povinnosť registrácie, a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenska prenajal nehnuteľnosť (§ 52zzi ods. 7 zákona o dani z príjmov).
Ak už prenajímateľ je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, nevzniká mu ďalšia povinnosť registrácie ani povinnosť oznámiť túto skutočnosť správcovi dane.
Pri nesplnení povinnosti registrácie hrozí pokuta v ustanovenej lehote v zmysle daňového poriadku vo výške od 60 eur vyššie.
Správca dane pridelí prenajímateľovi DIČ a toto DIČ bude následne používať pri identifikácii na daňovom priznaní k dani z príjmov typu B.
Príklad na povinnosť registrácie na daň z príjmov pri začatí prenajímania nehnuteľnosti bez živnosti
Prenajímateľ uzatvoril zmluvu s nájomcom na prenájom bytu od 1.11.2022. Dohodnutá výška nájomného je 450 eur. Prenajímateľ za rok 2022 iné príjmy nemá a vie, že za rok 2022 nepresiahne hranicu príjmov, od ktorej vzniká povinnosť podania daňového priznania. Je prenajímateľ aj tak povinný podať žiadosť o registráciu?
Prenajímateľ je povinný požiadať správcu dane o registráciu do konca decembra 2022, bez ohľadu na výšku dosiahnutého príjmu z prenájmu nehnuteľnosti.
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku pri prenájme (na živnosť, bez živnosti)
Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov má prenajímateľ možnosť sa rovnako rozhodnúť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku alebo nie.
V prípade, ak ju do obchodného majetku prenajímateľ zaradí, bude o nehnuteľnosti účtovať (v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve) alebo evidovať nehnuteľnosť v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov (daňová evidencia nemá predpísanú štruktúru, postačuje aj jednoduchá excelovská tabuľka). Pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku môže prenajímateľ navyše uplatňovať do daňových výdavkov aj výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti formou odpisov, výdavky na jej technické zhodnotenie a opravy, výdavky na poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti (v rámci miestnych daní).
Ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, platí, že prenajímateľ si do daňových výdavkov môže uplatňovať iba výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.
Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumejú dodávky:
- elektrickej energie,
- tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
- pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,
- plynu.
Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä:
- odvádzane odpadovej vody z domácností,
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
- používanie výťahu,
- kontrola a čistenie komínov,
- odvoz popola, smetí a splaškov,
- čistenie žúmp,
- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
- internet.
Ak prenajímateľ nemá prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom, t. j. o nej neúčtuje ani ju neeviduje v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, potom výdavky spojené s obstaraním prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky spojené s jej opravou alebo technickým zhodnotením, sú v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) zákona o dani z príjmov výdavkami na osobnú potrebu daňovníka, ktoré súvisia s využívaním jeho osobného majetku. Prenajímateľ si takto vynaložené výdavky môže uplatniť ako výdavky na dosiahnutie zdaniteľného príjmu pri predaji predmetnej nehnuteľnosti.
Prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia – výhody a nevýhody
V prípade prenájmu nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia a dosahovania príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vzniká nárok na oslobodenie príjmov do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Ak úhrn týchto príjmov presiahne 500 eur, do základu dane sa zahrnie len rozdiel príjmov nad takto stanovenú hranicu. Oslobodené príjmy z prenájmu sa v daňovom priznaní neuvádzajú vôbec. Je však dôležité dať pozor aj na následné krátenie daňových výdavkov k týmto príjmom. Výdavky sa totiž zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.
Pri prenájme nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia vznikajú nasledujúce daňové výhody:
- jednoduchšia registrácia u správcu dane, bez povinnej elektronickej komunikácie,
- registrácia sa môže vykonať aj po začatí prenajímania nehnuteľnosti, avšak musí byť dodržaná lehota podania žiadosti o registráciu na daň z príjmov (do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom je na území Slovenska nehnuteľnosť prenajatá),
- neplatia sa zdravotné a sociálne odvody z titulu prenájmu nehnuteľnosti,
- oslobodenie príjmov z prenájmu do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov (pozn. ak má prenajímateľ príjem aj z príležitostných činností podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov, oslobodenie vo výške 500 eur sa uplatní len súhrnne na oba typy príjmu).
Medzi nevýhody pri prenájme nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia patria najmä:
- nemožnosť uplatnenia nezdaniteľných častí základu dane, nároku na daňový bonus,
- nemožnosť uplatnenia paušálnych výdavkov,
- uplatnenie sadzby dane vo výške 19 %, resp. 25% (v závislosti od výšky dosiahnutého základu dane), a teda bez možnosti uplatnenia 15 % sadzby dane z príjmov,
- nie je možné vykázať daňovú stratu, daňové výdavky sa uplatnia maximálne do výšky príjmov z prenájmu.
Poznámka: V obidvoch prípadoch (pri prenájme na základe živnostenského oprávnenia i bez neho) je potrebné sledovať výšku obratu pre povinnú registráciu na DPH, pričom po prekročení obratu 49 790 eur za naviac 12 po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov je prenajímateľ povinný požiadať o registráciu pre DPH a následne mesačne podávať DPH priznania spolu s kontrolnými výkazmi, navyše, ako platiteľ DPH počas celého zdaňovacieho obdobia stráca možnosť uplatňovania paušálnych výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti na základe živnosti.)
