Kedy sa zdaňujú príjmy z predaja nehnuteľnosti, aké daňové výdavky možno uplatniť a aké daňové priznanie podať.
Ak ste ako fyzická osoba v roku 2015 predali nehnuteľnosť, je možné, že príjmy z jej predaja budete musieť zdaniť. Predaj nehnuteľnosti je od dane z príjmov oslobodený, napríklad v prípadoch, ak uplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej
- nadobudnutia (napr. kúpou, dedením, vlastnou výstavbou), alebo
- vyradenia z obchodného majetku.
Päťročná lehota uplynie dňom, ktorý sa svojím označením zhoduje s dňom začatia plynutia lehoty, inak posledným dňom v mesiaci (platí pre február). Uplynutie lehoty a teda aj oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti sa posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy, a to podľa toho, ktorý deň nastal skôr.
Príklad: Ladislav uzavrel zmluvu o kúpe bytu, v ktorom nemal trvalý pobyt, 10. marca 2010. Vklad do katastra sa uskutočnil 25. mája 2010 (deň nadobudnutia bytu z pohľadu dane z príjmov). Byt (nehnuteľnosť) predal v máji 2015. Ak by zmluvu o predaji bytu uzavrel 26. mája 2015 a platbu (alebo preddavok) od kupujúceho by prijal:
- pred 26. májom 2015, predaj nehnuteľnosti by musel zdaniť, pretože by neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
- 26. mája 2015 a neskôr, predaj nehnuteľnosti by bol od dane oslobodený.
Dňom vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku sa rozumie deň, v ktorom sa posledný raz:
- o nej účtovalo v účtovníctve (jednoduchom alebo podvojnom) alebo
- viedla v daňovej evidencii.
Príklad: Milan je automechanik a vedie jednoduché účtovníctvo. V roku 2009 kúpil nehnuteľnosť, ktorú používal ako dielňu. Zaradil ju do obchodného majetku, aby si mohol uplatňovať daňové odpisy a ďalšie daňové výdavky súvisiace s touto nehnuteľnosťou. V roku 2015 sa ju rozhodol predať a vyradil ju z obchodného majetku. Keďže neuplynulo odo dňa vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku viac ako 5 rokov, jej predaj nebude od dane oslobodený.
Ak nie je príjem z predaja nehnuteľnosti od dane oslobodený, podlieha zdaneniu, presnejšie, zdaniteľné príjmy je možné znížiť o daňové výdavky a zdaneniu bude podliehať len základ dane (kladný rozdiel zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov).
Ako zdaniť predaj nehnuteľnosti fyzickou osobou v roku 2015
Príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je súčasťou obchodného majetku, sa zatrieďujú k ostatným príjmom fyzickej osoby podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len “zákon o dani z príjmov”). Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby sa použije typ B.
Aktuálne informácie, ako zdaňovať príjem z predaja nehnuteľnosti v roku 2019 nájdete v článku Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti v roku 2019
Oproti príjmom z predaja nehnuteľnosti je možné uplatniť daňové výdavky, ktorými sú výdavky preukázateľne vynaložené na:
- obstaranie nehnuteľnosti (napr. kúpna cena, hodnota zdedenej nehnuteľnosti, úroky z hypotekárneho úveru),
- stavbu nehnuteľnosti (napr. stavebný materiál, služby, práca dodávateľov, správne poplatky, úroky z úveru),
- technické zhodnotenie (napr. nadstavby, prístavby, stavebné úpravy, rekonštrukcia, modernizácia),
- opravu,
- údržbu,
- predaj nehnuteľnosti,
- zdravotné poistenie.
Vynaloženie výdavku sa preukazuje predovšetkým zmluvou, faktúrou, preberacím protokolom (z ktorých musí byť zrejmý účel vynaloženia výdavku) a súvisiacimi príjmovými pokladničnými dokladmi dodávateľa alebo výpismi z bankového účtu predávajúceho. Ďalšími dokladmi sú napríklad znalecký posudok (preukazuje cenu nehnuteľnosti získanej darovaním) alebo účtovné doklady (preukazujú zostatkovú cenu nehnuteľnosti, ktorá bola zaradená do obchodného majetku).
K daňovým výdavkom nepatria výdavky vynaložené na osobné účely a hodnota vlastnej práce (napr. pri svojpomocnej výstavbe nehnuteľnosti, svojpomocne realizovanej rekonštrukcii).
V prípade, ak sú daňové výdavky vyššie ako zdaniteľné príjmy, na rozdiel sa neprihliada. Inými slovami, pri predaji nehnuteľnosti v roku 2015 nie je možné vykázať daňovú stratu.
Ak príjem z predaja nehnuteľnosti predstavuje jednorazovú platbu, táto sa zahrnie do základu dane v tom zdaňovacom období (roku), v ktorom sa prijme. V rovnakom zdaňovacom období je možné uplatniť všetky daňové výdavky.
Príklad: Katarína predala na základe zmluvy nehnuteľnosť v januári 2015, pričom nemohla uplatniť oslobodenie od dane. Kupujúci jej zaplatil cenu dohodnutú v zmluve 100 000 eur v marci 2015. Daňové výdavky sú v úhrne vo výške 115 000 eur. Katarína je zamestnaná v pracovnom pomere a celý rok 2015 odpracovala u jedného zamestnávateľa. Za rok 2015 musí podať daňové priznanie typ B. Daňové výdavky v súvislosti s predajom nehnuteľnosti môže uplatniť len vo výške 100 000 eur. Daň z príjmov z dôvodu predaja nehnuteľnosti platiť nebude.
Ak je príjem z predaja nehnuteľnosti rozdelený na niekoľko splátok, alebo kupujúci nehnuteľnosti zaplatí preddavky, tieto sa taktiež zahrnú do základu dane v tom zdaňovacom období, v ktorom ich predávajúci prijme. V súvislosti so splátkami alebo preddavkami možno uplatniť daňové výdavky do výšky týchto príjmov. Ak splátky alebo preddavky plynú aj v ďalšom zdaňovacom období, postupuje sa pri zahrňovaní daňových výdavkov do základu dane rovnako, až kým sa tieto nezahrnú do základu dane v celkovej sume alebo do výšky príjmov z predaja nehnuteľnosti.
Príklad: Michaela predala na základe zmluvy nehnuteľnosť v decembri 2014, pričom nemohla uplatniť oslobodenie od dane. V zmluve sa s kupujúcim dohodla na predajnej cene 100 000 eur, ktorú rozdelili do troch splátok. Prvá splátka bola splatná v roku 2014 vo výške 30 000 eur (zaplatená), druhá splátka bola splatná v roku 2015 vo výške 30 000 eur (zaplatená) a tretia splátka je splatná v roku 2016 vo výške 40 000 eur. Celkové daňové výdavky môže uplatniť vo výške 80 000 eur. Predaj nehnuteľnosti bude mať na Michaelu daňový dopad až v roku 2016.
| Rok | Príjem zahrňovaný do základu dane v € | Výdavok zahrňovaný do základu dane v € | Základ dane v € | Daň z príjmov (19 %) |
| 2014 | 30 000,00 | 30 000,00 | 0,00 | 0,00 |
| 2015 | 30 000,00 | 30 000,00 | 0,00 | 0,00 |
| 2016 | 40 000,00 | 20 000,00 | 20 000,00 | 3 800,00 |
Základ dane z predaja nehnuteľnosti vstupuje aj do vymeriavacieho základu pre zdravotné poistenie. Zo sumy vo výške základu dane tak predávajúci nehnuteľnosti odvedie ešte 14 % na zdravotné poistenie, resp. 7 %, ak ide o osobu so zdravotným postihnutím.
Príklad: Michaela v roku 2016 dosiahne základ dane z predaja nehnuteľnosti 20 000 eur. K tomu základu dane sa vzťahuje daňová povinnosť 3 800 eur (20 000 eur x 19 %). V ročnom zúčtovaní poistného na povinné verejné zdravotné poistenie za rok 2016 vstúpi suma 20 000 eur do vymeriavacieho základu a jej zdravotná poisťovňa jej zašle v roku 2017 výkaz nedoplatkov s nedoplatkom na poistnom 2 800 eur (20 000 eur x 14 %).
Z príkladu je zrejmé, že výdavky na poistné na zdravotné poistenie budú vynaložené v roku 2017, teda až po skončení zdaňovacieho obdobia, v ktorom prímy z predaja nehnuteľnosti plynuli a boli zdanené. V súlade s § 32 ods. 12 zákona o dani z príjmov má daňovník dve možnosti:
- podá dodatočné daňové priznanie, bez ohľadu na to, či v bežnom zdaňovacom období dosiahne alebo nedosiahne zdaniteľný príjem rovnakého druhu, alebo
- uplatní daňové výdavky na zdravotné poistenie v daňovom priznaní za bežné zdaňovacie obdobie, ak dosiahne zdaniteľný príjem rovnakého druhu.
Príklad: Michaela podá v roku 2017 dodatočné daňové priznanie za rok 2016. Pôvodný základ dane 20 000 eur zníži o 2 800 eur, t. j. na 17 200 eur. Nová výška daňovej povinnosti, ktorá sa vzťahuje na predaj nehnuteľnosti bude 3 268 eur. Daňový úrad jej vráti daňový preplatok 532 eur. Ak spočítame daň z príjmov a poistné na zdravotné poistenie, efektívne daňovo-odvodové zaťaženie je vo výške 35,28 % (6 068 eur / 17 200 eur x 100).
