Aké povinnosti majú osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť prostredníctvom platformy Airbnb z pohľadu dane z príjmov a dane z pridanej hodnoty?
Airbnb je alternatívou pri rozhodovaní sa, či nehnuteľnosť prenajmete dlhodobejšie, alebo len krátkodobo sprostredkujete ubytovanie hosťom prostredníctvom tejto platformy. Článok je zameraný na zdaňovanie príjmu prenajímateľov z krátkodobého prenájmu práve cez digitálnu ubytovaciu platformu Airbnb.
Zatiaľ čo v prípade klasického prenájmu nehnuteľností (dlhodobý prenájom) existuje množstvo článkov, usmernení a pokynov pre prenajímateľov, ako postupovať v prípade zdaňovania príjmov z prenájmu, v prípade krátkodobého ubytovania cez Airbnb to na prvý pohľad také zrejmé byť nemusí. Dôvodom sú nie presne súvisiace ustanovenia zákona alebo usmernenia či informácie k postupu daňovníkov v prípade príjmov pochádzajúcich z Airbnb. Je tak potrebné zohľadniť charakter činnosti poskytovania krátkodobého prenájmu a prípadných súvisiacich služieb.
Viac článkov súvisiacich s témou prenájmu nájdete v sekcii Prenájom nehnuteľnosti.
Charakter činnosti poskytovania krátkodobého ubytovania cez ubytovaciu platformu Airbnb
V zásade platí, že osoba, ktorá svoju nehnuteľnosť prihlási na platformu Airbnb, ponúka navyše okrem možnosti prenájmu určitej miestnosti alebo celej nehnuteľnosti (bytu, rodinného domu, apartmánu a pod.) aj súvisiace služby, ktoré sú nevyhnutné na to, aby bolo hosťom umožnené ubytovať sa a prenocovať. Ide tak napríklad o zabezpečenie postelí, čistej posteľnej bielizne, toaletného papiera, prípadne uterákov a pod. Na rozdiel od klasického dlhodobého prenájmu sa nepredpokladá, že si hostia (ako nájomcovia nehnuteľnosti) budú musieť sami zabezpečiť tieto služby. Tu vzniká rozdiel od klasického prenájmu nehnuteľností.
Charakter činnosti poskytovania krátkodobého ubytovania cez Airbnb tak v sebe zahŕňa okrem základných služieb spojených s prenájmom (energie, kúrenie, vodu, internet, televíziu) aj iné doplnkové služby, akými sú upratovanie, prípadne stravovanie.
Poskytovanie ubytovania cez Airbnb tak už úzko súvisí s poskytovaním ubytovacích služieb. Neexistuje jednoznačné zatriedenie ubytovania cez Airbnb do poskytovania ubytovacích služieb tak, ako v prípade hotelov, apartmánov a ubytovní. Na základe vyššie uvedeného charakteru činností je však možné predpokladať, že ide skôr o zatriedenie do tejto kategórie. Nasvedčuje tomu i skutočnosť, že zákazníci sa mnohokrát dopredu rozhodujú práve medzi ubytovaním v hoteloch, apartmánoch, ubytovniach alebo súkromne ponúkaných nehnuteľnostiach cez Airbnb. Z tohto hľadiska je tak všetky vymenované formy ubytovania považovať za ubytovacie služby.
Je však potrebné zohľadniť každý prípad individuálne. Podstatné je teda, či bude prenajímateľ svojej nehnuteľnosti cez Airbnb ponúkať aj iné doplnkové služby, alebo nie, a rovnako je potrebné zohľadniť, či ide o pravidelnú činnosť vykonávanú za účelom dosahovania zisku.
Jednorazové sprostredkovanie svojho bytu prostredníctvom tejto platformy ešte nie je považované za podnikanie. Podnikaním sa totiž na základe Obchodného zákonníka a Živnostenského zákona rozumie „sústavná činnosť vykonávaná samostatne, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku."
Ak ponúkanie svojej nehnuteľnosti cez digitálnu platformu Airbnb má charakter poskytovania ubytovacích služieb, ktoré sú poskytované sústavne a spĺňajú definíciu podnikania, ide o vykonávanie podnikateľskej činnosti a vyžaduje sa živnostenské oprávnenie, ako aj registrácia na daňovom úrade.
Ubytovacie služby cez Airbnb verzus prenájom nehnuteľnosti a daň z príjmov
V špecifickom prípade, kedy by sme predpokladali, že prenajímateľ nehnuteľnosti cez Airbnb nebude poskytovať okrem základných služieb prenájmu žiadne iné služby, takže nepripraví nehnuteľnosť ani na „prenocovanie“ či neposkytne napríklad nájomcom žiadnu stravu, išlo by o príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej aj „zákon o dani z príjmov“). V takomto prípade sa rovnako vyžaduje registrácia na daňovom úrade, avšak nie je potrebná registrácia na živnostenskom úrade, pretože nejde o podnikanie.
Registrácia na daň z príjmov je potrebná na miestne príslušnom daňovom úrade do nasledujúceho mesiaca po skončení mesiaca, v ktorom prenajímateľ na území Slovenskej republiky začal prenajímať nehnuteľnosť, ak na daň z príjmov nie je ešte registrovaný z iných dôvodov. V prípade ak prenajímateľ už napríklad podniká a začne prenajímať nehnuteľnosť, nie je ďalšia registrácia už potrebná.
Medzi výhody pri dosahovaní príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov patrí napríklad skutočnosť, že nie je potrebné viesť účtovníctvo, ale len daňovú evidenciu (ak si prenajímateľ uplatňuje reálne výdavky pri podávaní daňového priznania, paušálne výdavky nie je možné si uplatňovať). Daňová evidencia nemá predpísanú formu a môže mať tak formu i jednoduchej excelovskej tabuľky. Z takýchto príjmov sa neplatia zdravotné, ani sociálne odvody. Prenajímatelia, ktorí dosahujú príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, majú možnosť zaradiť si prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku a rozšíriť tak množinu výdavkov, ktoré si môže uznať v daňovom priznaní.
Aj pri takomto prenájme nehnuteľnosti sa však prenajímateľ môže rozhodnúť, že túto činnosť bude vykonávať na základe živnostenského oprávnenia.
Ako bolo spomenuté vyššie, prenájom nehnuteľnosti cez platformu Airbnb zakladá koncept, ktorý je skôr možné považovať za poskytovanie ubytovacích služieb. V takomto prípade ide o vykonávanie podnikateľskej činnosti podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov. Pred začatím poskytovania ubytovacích služieb je potrebné požiadať o pridelenie IČO na živnostenskom úrade. Prevádzkovať živnosť je možné už dňom ohlásenia živnosti alebo neskorším dňom, ktorý je v ohlásení uvedený ako deň začatia živnosti.
Viac informácií nájdete v článku Založenie živnosti v roku 2020 – postup a povinnosti.
Výhodou oproti príjmom z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov. Platí, že prenajímateľ, ktorý nie je platiteľom DPH (alebo bol platiteľom DPH len časť zdaňovacieho obdobia), môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % z úhrnu z príjmov z podnikania a inej samostatne zárobkovej činnosti najviac do výšky 20 000 eur, plus zaplatené odvody. Alternatívnou možnosťou sú reálne výdavky, podľa toho, čo sa v konkrétnom prípade oplatí viac. Ďalšími výhodami sú napríklad uplatnenie nezdaniteľných častí základu dane a možnosť vykázania a odpočítavania daňovej straty.
Podnikatelia s príjmami zo živnosti môžu viesť podvojné účtovníctvo, či jednoduché účtovníctvo (pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak, účtujú podnikatelia, ktorí nie sú zapísaní v obchodnom registri v sústave jednoduchého účtovníctva) alebo môžu viesť daňovú evidenciu alebo evidenciu v rozsahu povinnom pri uplatnení paušálnych výdavkov. Vedenie daňovej evidencie je menej administratívne náročné oproti vedeniu účtovníctva, kedy sa podnikateľ už považuje za účtovnú jednotku a má povinnosti, ktoré mu vyplývajú zo zákona o účtovníctve, napríklad zostavovanie účtovnej závierky.
Viac o výhodách a nevýhodách pri prenajímaní nehnuteľnosti na živnosť alebo bez nej sa dozviete v článku Prenájom nehnuteľnosti na živnosť alebo bez živnosti v roku 2019.
V prvom i druhom prípade je ale registrácia na daňovom úrade potrebná. Prenajímatelia Airbnb značne riskujú, ak sa rozhodnú tieto príjmy nezdaňovať. Zatiaľ čo klasický prenájom nehnuteľností nemusí byť nikde zverejňovaný a môže tak byť daňovému úradu ťažšie dopátrateľný, osoby, ktoré sa zaregistrujú na platforme Airbnb a ponúkajú ubytovanie pre hostí, sú ľahko viditeľní. Pre Finančnú správu môže byť pomerne ľahké vyhľadať prenajímateľov, ktorí mali zverejnené svoje ponuky a zistiť aj výšky finančných odplát, ktoré prebiehajú prostredníctvom platobných portálov priamo na stránke prevádzkovateľa Airbnb. V prípade neoprávneného podnikania a nezdaňovania hrozia od Finančnej správy pokuty.
DPH: Ubytovacie služby cez Airbnb verzus prenájom nehnuteľnosti
Rozdiel medzi klasickým prenájmom nehnuteľností a ubytovacími službami vzniká aj z hľadiska dane z pridanej hodnoty. Prenájom nehnuteľnosti alebo časti nehnuteľnosti je podľa § 38 ods. 3 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej aj „zákon o DPH“) oslobodený od DPH, ale ubytovacie služby DPH podliehajú. Novelou zákona o DPH v roku 2020 sa zmenilo ustanovenie zákona, ktoré hovorí o tom, čo presne sa myslí pod pojmom ubytovacie služby.
Do roku 2020 sa ubytovacími službami rozumeli hotel, motel, botel, penzión, turistická ubytovňa alebo iná ubytovňa pri poskytnutí krátkodobého ubytovania, ktorým sa rozumie ubytovanie na obdobie kratšie ako tri mesiace, chata, kemping a ubytovanie v súkromí.
Od roku 2020 zákon o DPH vymedzuje ubytovacie služby za účelom zjednotenia tohto pojmu v celom zákone podľa nariadenia EÚ. Nové vymedzenie ubytovacích služieb v § 38 ods. 4 prenajímateľovi umožní správne posúdiť, či ním poskytovaná služba je skutočne vylúčená z oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Ubytovacími službami sú po novom s odkazom na štatistickú klasifikáciu skupín 55.1 až 55.3 a 55.9 najmä hotelové a podobné služby, turistické a ostatné krátkodobé ubytovacie služby, služby miest na táborenie a taktiež služby ubytovania v študentských ubytovacích zariadeniach alebo v ubytovniach pre robotníkov, avšak len za predpokladu, že ubytovanie je poskytnuté na obdobie menej ako tri mesiace.
Ak teda pôjde o prenájom nehnuteľnosti, táto služba je od DPH oslobodená. Ubytovacie služby však nespadajú do oslobodeného prenájmu nehnuteľnosti.
V každom prípade je potrebné sledovať limit obratu 49 790 eur pre povinnosť registrácie za platiteľa DPH (ak už prenajímateľ nebol platiteľom v minulosti). Uvedené platí v prípade poskytovania ubytovacích služieb, ale aj v prípade prenájmu nehnuteľností, aj keď je oslobodený od dane. Podľa zákona o DPH sa totiž do obratu okrem iného zahŕňa aj hodnota služieb dodania a nájmu nehnuteľností podľa § 38 zákona o DPH.
Pozor, v prípade presiahnutia obratu a následnej registrácie za platiteľa DPH podnikateľ totiž ako platiteľ DPH stráca možnosť využívania paušálnych výdavkov. Viac informácií si prečítajte v článku Paušálne výdavky a platiteľ DPH.
Ako platiteľ DPH si však poskytovateľ ubytovacích služieb môže následne odpočítať DPH z nakúpených tovarov a služieb, ktoré súvisia s jeho činnosťou poskytovania ubytovacích služieb v súlade s pravidlami zákona o DPH. Ak platiteľ DPH poskytuje služby prenájmu nehnuteľnosti oslobodené od DPH, na tieto služby uplatňuje nulovú DPH a nemá nárok ani na odpočítanie DPH z nakúpených tovarov a služieb súvisiacich s touto činnosťou. Cena dodávaných tovarov a služieb oslobodených od dane podľa sa uvádza r. 06 daňového priznania k DPH. Keďže ide o prenájom nehnuteľnosti určenej na bývanie (bytu, domu, apartmánu) nie je možné ani aplikovať ustanovenie § 38 ods. 5 zákona o DPH, ktoré hovorí o tom, že platiteľ sa môže rozhodnúť na toto plnenie uplatniť DPH.
