Štátne nájomné byty: podmienky, posudzovanie príjmu a výpočet nájmu

Vláda schválila nariadenie o podpore štátneho nájomného bývania. Kto sa môže stať nájomcom, ako sa bude počítať výška nájomného a ako ju ovplyvní zdražovanie materiálov či rast inflácie?

Cieľom zákona o podpore štátneho nájomného bývania je vytvorenie prostredia, ktoré umožní výstavbu štátom podporovaného nájomného bývania, a to s regulovaným nájomným pre občanov (fyzické osoby). Vláda SR v stredu 5.10.2022 prijala návrh nariadenia, ktorým sa ustanovujú kritériá nájomcov, zoznam posudzovaných príjmov, metodika výpočtu maximálnej výšky nájomného či metodológia prideľovania bytov.

Mladí Slováci sa od rodičov neponáhľajú, pomôcť situácii s bývaním chce štát

Model štátom podporovaného bývania je podľa dôvodovej správy návrhu nariadenia odpoveďou na dlhodobo nepostačujúci bytový fond, ktorý nedokáže spĺňať potreby populácie Slovenska. Chýba viac ako 200 tisíc bytov, pričom 91 % podiel bytov je v súkromnom vlastníctve fyzických osôb. Mladí ľudia sa tak na Slovensku sťahujú od rodičov v najvyššom veku spomedzi krajín EÚ. K tomu celému nepridáva ani zdražovanie na realitnom trhu – v 2. kvartáli 2022 ceny nehnuteľností na bývanie zaznamenali 25,5 % nárast.

Okrem ľudí, ktorí nemajú dostatočne nízky príjem na získanie nároku na využitie podporných mechanizmov sociálnej politiky, ale zároveň nemajú tak vysoký plat, aby si mohli dovoliť kúpu nehnuteľnosti na základe hypotéky, má štátne nájomné bývanie pomôcť aj ľuďom, ktorí síce majú dosť vysoký príjem, no nájomné bývanie je pre nich alternatívou pre výšku nákladov na bývanie, alebo pracovnej flexibility, či flexibility v súkromnom živote.

Kritériá nájomcu – kto môže žiadať o štátny nájomný byt?

Jedným z hlavných kritérií na získanie postavenia nájomcu je stanovenie minimálneho príjmu domácnosti, aby bolo možné overiť a umožniť bývanie takým nájomcom, ktorí majú platobnú schopnosť uhrádzať nájomné a iné výdavky domácnosti. Musí byť vyšší ako maximálna výška nájomného na byt, o ktorý záujemca žiada, a to bez úhrad za energie a ďalšie služby, taktiež bez nákladov na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu v čase posúdenia splnenia kritérií. Minimálny príjem sa určí ako rozdiel medzi priemerným čistým mesačným príjmom domácnosti záujemcu a životným minimom domácnosti záujemcu.

Priemerný čistý mesačný príjem je pritom súčet priemerných čistých mesačných príjmov všetkých osôb, ktoré budú so záujemcom tvoriť spoločnú domácnosť v danom byte, a to:

• za 6 kalendárnych mesiacov predchádzajúcich dátumu uzatvorenia nájomnej zmluvy a 
• za 12 kalendárnych mesiacov pred uzatvorením nájomnej zmluvy, ak niektorý člen domácnosti dosiahol príjmy z podnikania, z inej SZČ, z prenájmu a z použitia diela a umeleckého výkonu fyzických osôb, či ak má podiel na zisku (dividendy) vyplácaný zo zisku obchodnej spoločnosti / družstva, určeného na rozdelenie osobám, ktoré sa podieľa na základnom imaní alebo členom dozorného orgánu.

Priemerný čistý mesačný príjem člena domácnosti je počítaný ako podiel posudzovaných príjmov a príslušného počtu mesiacov, za ktoré tento príjem patril.

Životné minimum domácnosti je zasa súčet súm životného minima členov domácnosti za kalendárny mesiac pred uzatvorením nájomnej zmluvy.

Zároveň je obmedzený maximálny príjem. Toto obmedzenie má slúžiť na zamedzenie vstupu vysokopríjmovým záujemcom. Ak by bol významne vysoký záujem o troj a štvorizbové byty, môže byť uplatnené znevýhodnenie záujemcov s vyšším posudzovaným príjmom, aby boli takéto byty poskytnuté práve rodinám, ktoré ich potrebujú najviac (pretože by pre tieto domácnosti bolo finančne náročnejšie obstarať si bývanie mimo systém štátom podporovaného nájomného bývania). Maximálny príjem sa počíta rovnakým spôsobom ako minimálny príjem a musí byť rovný alebo nižší ako osemnásobok životného minima domácnosti záujemcu.

Zoznam posudzovaných príjmov – čo všetko sa berie do úvahy?

Ide o 30 typov príjmov, ktoré komplexne pokrývajú možné príjmy pre rôzne typy domácností. Zoznam bol navrhnutý tak, aby neznevýhodnil záujemcu tým, že z dôvodu neposúdenia jednej z častí príjmu by nesplnil minimálny potrebný príjem.

Posudzované príjmy sú nasledovné:

• príjem zo závislej činnosti po odpočítaní súm poistného na sociálne poistenie, príspevku na doplnkové dôchodkové sporenie, preddavku poistného na zdravotné poistenie a preddavku na daň z príjmov fyzických osôb, vypočítaných podľa podmienok a sadzieb platných pre zamestnanca v mesiaci, v ktorom sa tento príjem zisťuje,
• príjem z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z prenájmu a z použitia diela a umeleckého výkonu fyzických osôb po odpočítaní:

• podiel na zisku (dividenda) vyplácaný zo zisku obchodnej spoločnosti alebo družstva určeného na rozdelenie osobám, ktoré sa podieľajú na ich základnom imaní, alebo členom štatutárneho orgánu, alebo členom dozorného orgánu tejto obchodnej spoločnosti alebo družstva,
• dávka nemocenského poistenia,
• dávka úrazového poistenia – úrazový príplatok, úrazová renta a pozostalostná úrazová renta,
• dávka dôchodkového poistenia podľa osobitného predpisu,
• výsluhový príspevok, výsluhový dôchodok, invalidný výsluhový dôchodok, vdovský výsluhový dôchodok, vdovecký výsluhový dôchodok, sirotský výsluhový dôchodok,
• dávka v nezamestnanosti,
• dávka garančného poistenia,
• starobný dôchodok a predčasný starobný dôchodok zo starobného dôchodkového sporenia, okrem dôchodku vyplácaného formou Programového výberu,
• osobitný príspevok baníkom a kompenzačný príspevok baníkom,
• peňažný príspevok na opatrovanie,
• peňažný príspevok na osobnú asistenciu,
• príjem prijatý v rámci vyživovacej povinnosti detí,
• rodičovský príspevok,
• prídavok na dieťa,
• doktorandské štipendium,
• osobitný príspevok a znížený osobitný príspevok,
• obdobné príjmy zo zahraničia.

Výpočet maximálneho nájomného

Metodika výpočtu maximálneho nájomného bola založená na pomere výdavkov na bývanie voči príjmom domácnosti, pričom tento koeficient je stanovený na 35 %, nakoľko domácnosti v súčasnosti platia 60 % príjmov na bývanie. To je vysoko nad priemerom odporúčanej hranice podľa OECD. Z rôznych možností metodiky výpočtu bola vybraná práve táto. V sprievodných dokumentoch k návrhu nariadenia sa výber odôvodňuje nasledovne:

• tento spôsob je zameraný na meranie sociálnych ukazovateľov a nie ekonomických / trhových;
• nájomné zohľadňuje lokálne príjmy ľudí, čo zaisťuje priemerná mesačná nominálna mzda v regióne a pomer príjmu k nájomnému;
• model je postavený na empirických ukazovateľoch, ktoré sú na pravidelnej báze publikované verejnými inštitúciami ako napr. Štatistický úrad SR.

Vzorec výpočtu maximálnej výšky nájomného pozostáva z týchto premenných:

• priemerná ročná nominálna mzda v konkrétnom kraji,
• koeficient, ktorý určuje pomer výdavkov na bývanie voči príjmom domácnosti (35 %),
• veľkosť bytov, pričom menšie byty majú byť dostupnejšie aj pre nižšie zárobkové skupiny, ktorých príjem nedosahuje priemernú mzdu v kraji; byty s väčšou rozlohou budú primárne pre rodiny, ktorých príjem domácnosti prevyšuje priemernú mzdu jednotlivca v kraji,
• priemerná výmera bytu.

Ak by sa ceny stavebných prác disproporčne zvyšovali v porovnaní s rastom priemernej mzdy, je zabezpečený korekčný mechanizmus určenia maximálnej výšky nájomného. Mal by odrážať navýšené náklady investora na obstaranie bytov, no len v prípade, že tento rozdiel bude väčší ako 5 %, najviac 10 %, pôvodnej výšky maximálneho nájomného. Ustanovuje sa ročné navýšenie maximálneho nájmu o výšku medziročného nárastu miery inflácie podľa indexu HICP.

Aktualizácia k 11.5.2023: Národná rada SR schválila návrh zákona, ktorým sa mení zákon č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania, ktorým sa s účinnosťou od 1.6.2023 vypúšťa ustanovenie, podľa ktorého vláda Slovenskej republiky nariadením vlády zvýši maximálne nájomoné raz ročne k 1. marcu o mieru inflácie dosiahnutú v predchádzajúcom kalendárnom roku potvrdenú Štatistickým úradom SR.

Znevýhodňujúce kritériá nájomcov

Človek, ktorý vlastní nehnuteľnosť určenú na bývanie v rovnakom okrese ako sa nachádza nájomný byt, o ktorý má záujem, bude v poradovníku znevýhodnený. Dôvodom je to, že ak vlastní nehnuteľnosť v rovnakom okrese, predpokladá sa, že nemá problém zabezpečiť bývanie pre seba a svoju rodinu. Nárok na nájomný byt môže takej osobe vzniknúť iba v prípade, že ostatní záujemcovia už byt získajú a poradovník sa „vyprázdni“.

Agentúra, ktorá o pridelení bytov bude rozhodovať, môže aktivovať aj druhé znevýhodňujúce kritérium – mechanizmus zníženia kritéria maximálneho príjmu z 8-násobku životného minima na 6-násobok v prípade záujemcov o troj a štvorizbové byty. Aktivovať toto opatrenie je možné v prípade vysokého záujmu o tieto byty, avšak len na obmedzenú dobu za účelom vyššej adresnosti, čiže poskytnúť bývanie najmä pre záujemcov, rodiny, s vyššou finančnou urgentnosťou a potrebou obstarať si nájomné bývanie.

Uplatnenie straty poradia sa bude zverejňovať na webovom sídle agentúry.

Pravidlá prideľovania bytov

Prideľovanie bytov je nastavené tak, aby boli preferovaní znevýhodnení záujemcovia – ZŤP a odchovanci, taktiež zamestnanci verejného sektora a zamestnanci iných zamestnávateľov. Pre znevýhodnených preferovaných záujemcov je nastavená alokácia 10 % bytov v každom schválenom projekte (nakoľko zdravotne postihnutých je celkovo 10 % populácie). Zamestnancom verejného sektora a zamestnancom iných zamestnávateľov môže byť alokovaných 40 % bytov v agentúrou schválenom projekte. Z toho polovica môže byť alokovaná pre zamestnancov verejného sektora (verejný sektor voči všetkým pracujúcim na Slovensku tvorí 27 %). Tí si musia toto zvýhodnenie uplatniť do mesiaca od zverejnenia ponuky bytu. Rozhodujúcim momentom, ktorým sa určuje poradie, je moment registrácie záujemcu v registri prijímateľov.

„S cieľom eliminácie možností vzniku situácie s množstvom neobsadených bytov, ktoré boli alokované pre jednu preferovanú kategóriu, návrh nariadenia ustanovuje prenajímateľovi možnosť re-alokovať byty alokované preferovanej kategórii do inej z kategórií v prípade, ak sa prenajímateľovi nepodarí uzavrieť so záujemcami danej kategórie zmluvu v lehote aspoň jeden mesiac,“ uvádza sa v dôvodovej správe.

Účinnosť tohto nariadenia sa navrhuje od 1.11.2022.

Príspevok na štátom podporované nájomné bývanie

Zákonník práce je doplnený o pojem „príspevok na štátom podporované nájomné bývanie“. Tento príspevok môže poskytnúť zamestnávateľ zamestnancovi, ktorý je nájomcom štátom podporovaného nájomného bývania. Ide o sumu najviac 4 eurá na meter štvorcový podlahovej plochy bytu (najviac 360 eur za mesiac). Ide však o dobrovoľné rozhodnutie zamestnávateľa, nie povinnosť. Ako je to so zdaňovaním tohto príspevku a ďalšie potrebné informácie, približujeme v článku Nájomné bývanie z daňového hľadiska od roku 2023.