Akým spôsobom a v akom rozsahu sa majú zahŕňať do základu dane príjmy a výdavky pri prenájme časti nehnuteľnosti?
Príjmy z prenájmu časti nehnuteľnosti v roku 2014
Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú vymedzené v § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. Podľa tohto ustanovenia príjmami z prenájmu sú príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti, ak nejde o príjmy uvedené v odseku § 6 ods. 1 a v § 5 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Do tejto kategórie príjmov patria príjmy z prenájmu, ak sa popri prenájme nehnuteľnosti poskytujú len základné služby súvisiace s prenájmom.
Druhou kategóriou je prenájom nehnuteľností uskutočňovaný na základe živnostenského oprávnenia, ktorý je potom príjmom podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Živnostenské oprávnenie je podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov potrebné, ak sa popri prenájme nehnuteľnosti poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Ak sa pri prenájme poskytujú len základné služby, tiež je možné požiadať o vydanie živnostenského oprávnenia, pretože ohlasovateľ živnosti si môže zvoliť aj inú živnosť, ktorá nie je uvedená v zozname voľných živností.
Registračná povinnosť pri prenájme časti nehnuteľnosti v roku 2014
Fyzická osoba, ktorá na území Slovenskej republiky začala prenajímať nehnuteľnosť, ale aj časť nehnuteľnosti je povinná požiadať o registráciu správcu dane do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom sa začal prenájom nehnuteľnosti, alebo jej časti. Ak ide o prenájom na základe živnostenského oprávnenia, táto povinnosť fyzickej osobe vniká do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom toto živnostenské oprávnenie získala.
Spôsoby preukazovania výdavkov pri prenájme časti nehnuteľnosti v roku 2014
V spôsoboch preukazovania výdavkov pri prenájme časti nehnuteľnosti alebo celej nehnuteľnosti nie je rozdiel. Spôsob preukazovania výdavkov však môže závisieť od kategórie príjmov z prenájmu.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov je možné uplatňovať len preukázateľne vynaložené výdavky. Skutočne vynaložené výdavky daňovník preukazuje vedením daňovej evidencie, jednoduchého účtovníctva alebo podvojného účtovníctva.
Ak sa prenájom časti nehnuteľnosti uskutočňuje nazáklade živnostenského oprávnenia, môže daňovník uplatňovať výdavky percentom z príjmov (paušálne výdavky) alebo preukázateľne vynaložené výdavky. Ak sa rozhodne takýto prenajímateľ uplatňovať výdavky percentom z príjmov, výdavky budú vo výške 40 % z úhrnu príjmov, najviac však 5 040 eur ročne. K týmto výdavkom sa a ešte pripočítajú výdavky na zaplatené poistné a príspevky. Pri paušálnych výdavkoch je daňovník povinný viesť evidenciu v ustanovenom rozsahu.
Výdavky pri prenájme časti nehnuteľnosti
Ak je predmetom prenájmu len časť nehnuteľnosti, je neprípustné zahrnúť do daňových výdavkov výdavky v takom rozsahu, v akom by boli uplatnené pri prenájme celej nehnuteľnosti. Na zahrnutie výdavkov do základu dane pri prenájme časti nehnuteľnosti momentálne nie je zverejnené žiadne oficiálne usmernenie. Výdavky pri prenájme časti nehnuteľnosti by sa mali zahrnúť do základu dane na princípe vhodne zvoleného spôsobu rozpočítania primeraného charakteru výdavkov. Prepočet by mal byť primerane okolnostiam čo najviac spravodlivý.
Rozsah zahrnutia výdavkov pri prenájme časti nehnuteľnosti, rovnako ako aj celej nehnuteľnosti závisí predovšetkým od toho, či je daná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku alebo nezaradená do obchodného majetku. Rozpočítavanie výdavkov je preto potrebné uplatňovať tak pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, ako aj nezaradenej do obchodného majetku.
Pri rozpočítavaní jednotlivých výdavkov je potrebné si pri každom druhu výdavku zvoliť vhodný rozvrhový kľúč, na základe ktorého sa budú výdavky rozdeľovať na časť pripadajúcu na osobnú potrebu prenajímateľa a na časť zahrňovanú do základu dane. Vhodným spôsobom na rozdelenie výdavkov môže byť ich rozdelenie podľa rozlohy nehnuteľnosti a počtu osôb obývajúcich nehnuteľnosť. Pri energiách môže byť pomerne presným spôsobom rozpočítania zavedenie samostatných meračov pre časť prenajímanej nehnuteľnosti. Nie je možné stanoviť univerzálny spôsob rozpočítania výdavkov pri každom výdavku a pri každej nehnuteľnosti, preto je potrebné vždy postupovať individuálne podľa konkrétnych podmienok.
Rozloha nehnuteľnosti by mohla byť vhodným základom na rozvrhnutie nasledovných výdavkov: odpisy, úroky z úverov, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností. Počet osôb obývajúcich nehnuteľnosť by mohla byť vhodným základom na rozvrhnutie nasledovných výdavkov: výdavky na energie, poplatky za odvoz odpadu. Pri rozpočítavaní úhrad do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru by sa malo postupovať podľa spôsobu, aký bol uplatnený pri schvaľovaní ich výšky vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Individuálne by sa malo pristupovať pri rozpočítavaní technického zhodnotenia aj výdavkov na opravy a udržiavanie, podľa toho, či boli vykonané v spoločnej, prenajímanej alebo súkromnej časti nehnuteľnosti.
