Aké možnosti má daňovník pri zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľností a v čom spočívajú odlišnosti?
Aké sú možnosti posudzovania príjmov z prenájmu nehnuteľností
Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov v § 6 ods. 3 vymedzuje príjmy z prenájmu ako príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 a v § 5. Príslušenstvo nehnuteľnosti možno vykladať pomocou § 121 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov. V súlade s týmto ustanovením sa príslušenstvom veci rozumejú veci, ktoré patria vlastníkovi hlavnej veci a sú ním určené na to, aby sa s hlavnou vecou trvale užívali.
Z vymedzenia príjmov z prenájmu v § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov vyplýva, že príjem plynúci v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti u fyzických osôb môže byť zaradený do dvoch rôznych kategórií. Môže ísť o príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) alebo o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.
Prenájom v rámci živnostenského oprávnenia
Príjmami z prenájmu vykonávaného na základe živnostenského oprávnenia sú príjmy z prenájmu, ak sa popri prenájme nehnuteľnosti poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Takto vymedzené prímy sú potom zaradené do § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. V prípade, že sa popri prenájme nehnuteľnosti poskytujú len základné služby súvisiace s prenájmom, ide o príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Ak by však takýto prenajímateľ požiadal o vydanie živnostenského oprávnenia na prenájom nehnuteľnosti, bude tento príjem považovaný sa príjem zo živnosti.
Poznámka: Osobitnou situáciou môže byť príjem z prenájmu nehnuteľnosti ako nepeňažný príjem zo závislej činnosti podľa § 5 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Takáto situácia by mohla nastať vtedy, ak by zamestnávateľ prenajímal svojmu zamestnancovi nehnuteľnosť bezplatne. Pre zamestnanca je to nepeňažný príjem a súčasťou jeho hrubej mzdy bude nielen mesačná mzda, ale aj hodnota nepeňažného príjmu v podobe bezplatne poskytnutého prenájmu.
Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností od dane z príjmov
Na príjmy z prenájmu nehnuteľností sa vzťahuje aj možnosť oslobodenia od dane z príjmov podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov sú oslobodené od dane, ak úhrn týchto príjmov v zdaňovacom období nepresiahne 500 eur. Ak tieto príjmy presiahnu v zdaňovacom období 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy prevyšujúce 500 eur.
Výdavky k týmto príjmom sa potom zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom.
Oslobodenia od dane sa vzťahuje len na príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, napríjmy z prenájmu plynúce na základe živnostenského oprávnenia podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov sa nevzťahuje možnosť oslobodenia od dane z príjmov.
Príklad na oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností od dane z príjmov
Prenajímateľa dosiahol v danom období príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na tieto príjmy boli vo výške 3 000 eur. Uplatnením oslobodenia od dane vo výške 500 eur budú do základu dane zahrňované len príjmy vo výške 5 500 eur (6000 – 500). Výdavky zahrňované do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom. Výdavky zahrňované do základu dane budú potom vo výške 2 750 eur (5500 / 6000 x 3000).
Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností
Na zisťovanie základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností sa použijú ustanovenia § 17 až 29 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Základom dane je rozdiel, o ktorý zdaniteľné príjmy prevyšujú daňové výdavky pri rešpektovaní vecnej a časovej súvislosti zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov v príslušnom zdaňovacom období. Ak prenajímateľ vedie daňovú evidenciu alebo jednoduché účtovníctvo, vychádza sa pri zisťovaní základu danez rozdielu medzi príjmami a výdavkami. Ak prenajímateľ vedie podvojné účtovníctvo, vychádza pri zisťovaní základu dane z výsledku hospodárenia.
Pri príjmoch z prenájmu, ktoré plynú daňovníkovi podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, tzn. na základe živnostenského oprávnenia je možné dosiahnuť základ dane aj daňovú stratu. Základ dane z príjmov z prenájmu vykonávaného na základe živnostenského oprávnenia je možné znížiť o nezdaniteľné časti základu dane podľa § 11 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov
Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov možno dosiahnuť len základ dane. Ak sú daňové výdavky vyššie ako príjmy, na rozdiel sa neprihliada, tzn.nemožno dosiahnuť daňovú stratu. Základ dane z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov nie je možné znížiť o nezdaniteľné časti základu dane.
Prečítajte si tiež:
