Kedy sa (ne)zdaňujú príjmy z predaja nehnuteľnosti, aké daňové výdavky je možné uplatniť a aký typ daňového priznania je potrebné podať za rok 2016.
Príjem z predaja nehnuteľnosti je predmetom dane z príjmov fyzickej osoby. Zdaňuje sa v daňovom priznaní, avšak až na prípady, keď sa uplatní oslobodenie od dane. Zároveň je potrebné na úvod zdôrazniť, že pri zdaňovaní sa v zásade nezdaňuje celý príjem z predaja nehnuteľnosti, ale príjem znížený o daňové výdavky, t. j. zisk z predaja nehnuteľnosti.
Daň sa platí z rozdielu príjmov z predaja a daňových výdavkov.
Fyzická osoba, ktorá mala v roku 2016 zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti musí za rok 2016 podať daňové priznanie fyzickej osoby typ B. V daňovom priznaní nemôže uplatniť paušálne výdavky, len preukázateľné (zdokladované) daňové výdavky. Ak sú príjmy z predaja nehnuteľnosti v roku 2016 od dane oslobodené, v daňovom priznaní sa neuvádzajú.
Fyzická osoba, ktorá mala v roku 2016 len príjmy zo závislej činnosti a príjmy z predaja nehnuteľnosti od dane oslobodené, môže podať za rok 2016 daňové priznanie fyzickej osoby typ A alebo požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania dane.
Oslobodenie od dane z príjmov pri predaji nehnuteľnosti v roku 2016
Pri oslobodení od dane je potrebné venovať pozornosť tomu, či bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, napríklad či sa prenajímala a uplatňovali sa odpisy alebo či sa využívala v súvislosti so živnostenským podnikaním.
Príjmy z predaja nehnuteľnosti sú od dane z príjmov oslobodené najmä v prípadoch, ak uplynie doba dlhšia ako 5 rokov medzi
- nadobudnutím (napr. kúpou, dedením, darovaním) nehnuteľnosti a jej predajom, alebo
- vyradením nehnuteľnosti z obchodného majetku a jej predajom.
Pre uplatnenie oslobodenia od dane pri predaji nehnuteľnosti sú rozhodujúce tri momenty (dátumy):
- nadobudnutie nehnuteľnosti,
- vyradenie nehnuteľnosti z obchodného majetku a
- predaj nehnuteľnosti.
Dátum nadobudnutia nehnuteľnosti sa určuje na základe spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva, a to:
- pri nadobudnutí prevodom na základe zmluvy (napr. kúpnej, darovacej) – dátum vkladu do katastra nehnuteľností,
- pri nadobudnutí dedením – dátum smrti poručiteľa,
- pri nadobudnutí rozhodnutím štátneho orgánu – dátum uvedený v rozhodnutí, resp. dátum právoplatnosti rozhodnutia (napr. ku dňu udelenia príklepu v exekučnom konaní).
Dátum vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku sa je dátum, kedy fyzická osoba naposledy o nehnuteľnosti účtovala alebo nehnuteľnosť evidovala v daňovej evidencii. V tomto prípade je potrebné vychádzať z účtovníctva alebo daňovej evidencie.
Pri dátume predaja nehnuteľnosti je potrebné sledovať dátum uzavretia napr. kúpnej zmluvy a zároveň aj dátum uskutočnenia platieb súvisiacich s predajom nehnuteľnosti , napríklad preddavkov zaplatených na základe zmluvy o budúcom predaji. Na uplatnenie oslobodenia je rozhodujúci ten dátum, ktorý nastane skôr.
Príklad: Nehnuteľnosť bola nadobudnutá kúpou, pričom vklad do katastra nehnuteľností sa uskutočnil dňa 19.1.2011. Ak by bola kúpna zmluva (zmluva o predaji nehnuteľnosti) uzavretá, prípadne ak by bola akákoľvek platba od kupujúceho súvisiaca s predajom nehnuteľnosti prijatá
- 19.1.2016 a neskôr, predaj nehnuteľnosti je od dane z príjmov oslobodený,
- pred týmto dátumom, predaj nehnuteľnosti sa musí zdaniť.
Príklad: Elena prenajíma nehnuteľnosť (byt), ktorú kúpila v roku 2008. Zaradila ju do obchodného majetku, aby si mohla uplatňovať daňové odpisy a ďalšie daňové výdavky súvisiace s bytom. V roku 2016 sa ho rozhodla predať. V marci 2016 ho vyradila z obchodného majetku. Kúpna zmluva bola uzavretá 17. augusta 2016. Keďže odo dňa vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku neuplynulo viac ako 5 rokov, jej predaj nebude od dane z príjmov oslobodený.
Príjmy z predaja nehnuteľnosti sa zdaňujú v tom zdaňovacom období (kalendárnom roku), v ktorom sú prijaté (napr. na bankový účet). Rovnako to platí aj v prípade prijatých preddavkov v súvislosti s predajom nehnuteľnosti.
Uplatnenie daňových výdavkov pri zdaňovaní príjmov z predaja nehnuteľnosti v roku 2016
Príjmy (zdaniteľné príjmy) z predaja nehnuteľnosti je možné znížiť o daňové výdavky, ktorými sú výdavky preukázateľne vynaložené na:
- obstaranie nehnuteľnosti (napr. kúpna cena, všeobecná hodnota zdedenej nehnuteľnosti, úroky z hypotekárneho úveru),
- výstavbu nehnuteľnosti (napr. stavebný materiál, služby, práca dodávateľov, správne poplatky, úroky z úveru),
- technické zhodnotenie (napr. nadstavby, prístavby, stavebné úpravy, rekonštrukcia, modernizácia),
- opravu,
- údržbu,
- predaj nehnuteľnosti,
- zdravotné poistenie.
Vynaloženie daňového výdavku musí byť preukázateľné, podložené dokladom. Ide predovšetkým o doklady ako zmluvy, faktúry, preberacie protokoly (z ktorých musí byť zrejmý účel vynaloženia výdavku) a súvisiace príjmové pokladničné doklady dodávateľov alebo výpisy z bankových účtov predávajúceho nehnuteľnosť. V určitých prípadoch sú relevantnými dokladmi napríklad znalecký posudok (preukazuje cenu nehnuteľnosti získanej darovaním) alebo účtovné doklady (preukazujú zostatkovú cenu nehnuteľnosti, ktorá bola zaradená do obchodného majetku).
Za daňový výdavok nemožno považovať výdavky vynaložené na osobné účely a hodnotu vlastnej práce (napr. pri svojpomocnej výstavbe nehnuteľnosti, svojpomocne realizovanej rekonštrukcii).
Ak daňové výdavky prevyšujú zdaniteľné príjmy, na rozdiel sa neprihliada. Pri predaji nehnuteľnosti nie je možné vykázať daňovú stratu.
V prípade, ak kupujúci zaplatil v súvislosti s predajom nehnuteľnosti preddavky, prípadne došlo k dohode o rozdelení predajnej ceny na niekoľko splátok, daňové výdavky sa zahrnú do základu dane v tom kalendárnom roku, v ktorom bola uskutočnená prvá čiastková platba. Predávajúci uplatní daňový výdavok až do výšky prijatej platby. V nasledujúcich kalendárnych rokoch postupuje rovnako, a to až do uplatnenia celej sumy daňových výdavkov.
Príklad: Denisa predala v roku 2016 byt, ktorý niekoľko rokov prenajímala. Byt mala zaradený v obchodnom majetku. Poslednú nájomnú zmluvu ukončila 30.6.2016 a byt predala v septembri 2016. Nakoľko medzi vyradením bytu z obchodného majetku a jeho predajom uplynuli necelé tri mesiace, príjmy z predaja bytu nebudú od dane oslobodené.
Predajná cena bytu bola 150 000 eur. Byt bol predmetom dedičstva pričom vstupná cena (všeobecná hodnota určená súdom) bola 110 000 eur. Počas doby prenajímania bytu boli v daňových výdavkoch uplatnené odpisy vo výške 25 000 eur. Zostatková cena bytu je tak 85 000 eur.
Zdaniteľné príjmy Denisy sú 150 000 eur, ktoré môže znížiť o daňové výdavky vo výške 85 000 eur. Ak by v roku 2016 prijala od kupujúceho:
- Príjmy vo výške 150 000 eur (celú predajnú cenu bytu), v daňovom priznaní uplatní daňové výdavky vo výške 85 000 eur. Daň z príjmov odvedie zo základu dane (čiastkového základu dane) 65 000 eur.
- Príjmy vo výške 75 000 eur (polovicu predajnej ceny bytu), v daňovom priznaní uplatní daňové výdavky vo výške 75 000 eur. Daň z príjmov za rok 2016 neodvedie.
Zdravotné odvody, resp. „dvojité zdanenie“ predaja nehnuteľnosti za rok 2016
Predaj nehnuteľnosti podlieha aj odvodu poistného na zdravotné poistenie. V tomto prípade nie je povinnosť platiť preddavky na zdravotné poistenie v priebehu kalendárneho roka. Zdravotná poisťovňa vyúčtuje výšku poistného v ročnom zúčtovaní.
Pri výpočte poistného vychádza zdravotná poisťovňa z daňového priznania k dani z príjmov typ B. Vymeriavacím základom pre výpočet poistného je základ dane, t. j. rovnaká suma, z ktorej sa odvedie daň z príjmov. Poistné predstavuje 14 % z vymeriavacieho základu, ktorý nie je od roku 2017 limitovaný maximálnou sumou.
Príklad: Nadviažeme na predchádzajúci príklad, v ktorom sú zdaniteľné príjmy Denisy 150 000 eur a daňové výdavky 85 000 eur. Základ dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti je vo výške 65 000 eur, ktorý zároveň predstavuje aj vymeriavací základ na výpočet poistného.
Zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní (ktoré vykoná v roku 2017) vypočíta poistné vo výške 14 % zo sumy 65 000 eur. Denisa bude povinná odviesť zdravotnej poisťovni poistné vo výške 9 100 eur. V prípade, ak by išlo o osobu so zdravotným postihnutím, sadzba poistného by sa znížila na polovicu (7 %).
Dodatočné daňové priznanie v roku 2017 pri zdaňovaní predaja nehnuteľnosti v roku 2016
Zaplatené poistné je daňovým výdavkom, ktorý si môže fyzická osoba uplatniť dvomi spôsobmi. Keď bude mať príjmy z predaja nehnuteľnosti (prípadne iné príjmy rovnakého druhu) aj v roku 2017, zaplatené poistné z predaja nehnuteľnosti v roku 2016 zahrnie do daňových výdavkov roku 2017, ak bude tento spôsob výhodnejší. Inými slovami, poistné zahrnie do daňového priznania fyzickej osoby za rok 2017.
V opačnom prípade môže podať dodatočné daňové priznanie k dani z príjmov typ B za rok 2016. Keď sa dodatočné daňové priznania podáva z dôvodu dodatočného uplatnenia zaplateného odvodu na zdravotné poistenie, daňový úrad pokutu neuloží.
Príklad: Denisa podá v roku 2017 dodatočné daňové priznanie za rok 2016. Základ dane z príjmov (čiastkový základ dane z iných príjmov) zníži o zaplatený odvod poistného na zdravotné poistenie (65 000 eur – 9 100 eur). Z dodatočne upraveného základu dane (55 900 eur) vypočíta novú výšku dane z príjmov (11 873,66 eura). V porovnaní s pôvodnou výškou dane (14 148,66 eura) jej daňový úrad vráti preplatok 2 275,00 eur.
Kto je povinný podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností na rok 2020 a aké lehoty s ním súvisia nájdete v článku Daň z nehnuteľností na rok 2020.
