Akým spôsobom si môžete daňové výdavky uplatňovať pri prenájme nehnuteľností? Aké rôzne druhy výdavkov sú považované za daňový výdavok a ako ich evidovať?
V tomto článku sa budeme zaoberať výdavkom súvisiacim s prenájmom nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení účinnom k 31.12.2017 (ďalej len ako „zákon o dani z príjmov“). Nebudeme sa venovať prenájmu nehnuteľností, kde sa poskytujú okrem prenájmu aj doplnkové služby a ktorý je klasifikovaný ako príjem zo živnostenského podnikania podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Rozdiely medzi týmito dvoma druhmi prenájmu sme popísali v článku Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2019.
Aktuálne informácie o daňových výdavkoch pri prenájme nehnuteľností v roku 2019 nájdete v článku Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2019
Pri prenájme nehnuteľností si môžete uplatňovať len skutočne vynaložené výdavky
Pri prenájme nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si môžete uplatňovať len preukázateľne vynaložené výdavky. Prenajímateľ nehnuteľnosti tak nemá možnosť si pri takomto prenájme uplatňovať výdavky vypočítavané percentom z príjmov (tzv. „paušálne výdavky“). Samozrejmosťou je, že aj pri uplatňovaní skutočne vynaložených výdavkov musí prenajímateľ nehnuteľnosti viesť aj niektorú z foriem evidencie týchto výdavkov a aj príjmov. Zákon o dani z príjmov mu dáva na výber z troch možností.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je možné uplatňovať si preukázateľne vynaložené výdavky:
- vedením daňovej evidencie,
- vedením jednoduchého účtovníctva alebo
- vedením podvojného účtovníctva.
Ktorú možnosť by si mal prenajímateľ spomedzi vyššie uvedených vybrať? Najjednoduchšou formou uplatňovania výdavkov pri prenájme nehnuteľností je vedenie daňovej evidencie. Je založená na evidencii príjmov, výdavkov, dlhodobého hmotného a dlhodobého nehmotného majetku, zásob, pohľadávok a záväzkov.
Najjednoduchším spôsobom uplatňovania výdavkov pri prenájme je daňová evidencia.
Na jej vedenie si postačíte s tabuľkovým editorom a nepotrebujete poznať účtovné predpisy. Jednoduché účtovníctvo je založené na účtovaní o podobných skutočnostiach ako daňová evidencia, ale jeho vedenie je o niečo zložitejšie, pretože prenajímateľ už musí poznať účtovné predpisy. A nakoniec podvojné účtovníctvo – predstavuje najnáročnejšiu formu uplatňovania výdavkov pri prenájme nehnuteľností, ktorá si samozrejme vyžaduje znalosť rozsiahlych účtovných predpisov.
Pripravili sme vzor daňovej evidencie pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti, ktorý nájdete v našom eshope. Vzor obsahuje tabuľky potrebné k vedeniu daňovej evidencie a pomôcku k výpočtu dane z príjmov a vyplneniu daňového priznania.
Výdavky pri prenájme nehnuteľností, ktoré je možné zahrnúť do daňových výdavkov
Podľa zákona o dani z príjmov sa daňovým výdavkom rozumie výdavok (resp. náklad) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo zaevidovaný v evidencii daňovníka. Aj daňový výdavok súvisiaci s prenájom nehnuteľností musí spĺňať všetky tieto nevyhnutné podmienky daňového výdavku – musí súvisieť s príjmom z prenájmu nehnuteľností (podmieňovať jeho dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie), jeho vynaloženie daňovníkom musí byť preukázateľné na základe nejakého dokladu a musí byť zaevidovaný v daňovej evidencii alebo zaúčtovaný v účtovníctve.
Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov môžeme v zásade rozdeliť na niekoľko skupín:
- výdavky priamo súvisiace so samotnou nehnuteľnosťou (bytom, domom, garážou),
- výdavky súvisiace s prevádzkovaním nehnuteľnosti (energie a ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti).
Rozsah výdavkov, ktoré si môže prenajímateľ uplatniť ako daňové výdavky, sa do veľkej miery odvíja od toho, či prenajímateľ prenajímanú nehnuteľnosť má zaradenú do obchodného majetku alebo nie.
Či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, má vplyv na výdavky.
Na zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku sa nevyžaduje žiadne povolenie a ani žiadny iný zložitý administratívny úkon. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku spočíva v zásade v tom, že prenajímateľ sa rozhodne túto nehnuteľnosť evidovať vo svojej daňovej evidencii alebo o nej účtovať v účtovníctve ako o majetku slúžiacom na dosahovanie, zabezpečovanie a udržiavanie príjmov z prenájmu. Toto rozhodnutie však má pomerne veľký vplyv na rozsah daňových výdavkov.
Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku
Ak sa prenajímateľ rozhodne prenajímanú nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku (a teda ju bude evidovať v daňovej evidencii alebo o nej účtovať v účtovníctve), môže si do daňových výdavkov zahrnúť:
- výdavky na obstaranie nehnuteľnosti v podobe daňových odpisov podľa § 22 až 29 zákona o dani z príjmov,
- výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti podľa § 29 zákona o dani z príjmov,
- výdavky na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti,
- výdavky na energie a ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľností a
- iné výdavky súvisiace s prenajímanou nehnuteľnosťou.
Výška daňových odpisov prenajímanej nehnuteľnosti závisí predovšetkým od výšky jej vstupnej ceny a od doby jej odpisovania. Doba odpisovania budovy závisí od toho, do ktorej odpisovej skupiny je z hľadiska jej využitia zaradená. Podľa tohto sa môže daná nehnuteľnosť najčastejšie odpisovať buď 20 rokov (piata odpisová skupina) alebo 40 rokov (šiesta odpisová skupina). Napríklad byt alebo dom prenajímaný na bývanie sa bude odpisovať až 40 rokov, ale výrobná hala, garáž alebo sklad sa budú odpisovať 20 rokov. Bližšie informácie o odpisovaní budov nájdete v našom článku Odpisy budov v roku 2017.
Odpisy sú pomerne veľkým daňovým výdavkom, ktorý ovplyvní výšku dane.
Okrem odpisov je možné len pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku si ako daňové výdavky uplatniť výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti (modernizácie, rekonštrukcie, nadstavby, prístavby a stavebné úpravy), výdavky na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti. Ďalej je možné pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku uplatniť si aj ďalšie výdavky súvisiace s prenajímanou nehnuteľnosťou ako sú napríklad úroky z hypotekárnych úverov na obstaranie nehnuteľnosti, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv.
Samozrejmosťou je, že aj pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku si jej prenajímateľ môže uplatniť ako daňové výdavky aj výdavky na energie a ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti. Viac sa o nich dozviete v osobitnej časti článku o výdavkoch pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku, keďže tieto výdavky si môže prenajímateľ uplatniť aj pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku.
Nevýhody zaradenia prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku
Nevýhodou zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku môže byť to, že predaj takejto nehnuteľnosti bude podliehať dani z príjmov (bude potrebné ho zdaniť) vtedy:
- ak bude nehnuteľnosť predaná v čase, keď bude ešte zaradená do obchodného majetku alebo
- ak bude nehnuteľnosť predaná v lehote do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
Vyplýva to z § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov, podľa ktorého je príjem z predaja nehnuteľností oslobodený od dane z príjmov až po uplynutí piatich rokov odo dňa jej jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá v obchodnom majetku.
Ak budete nehnuteľnosť predávať, môžete z nej platiť aj daň a odvody.
Zároveň sa dosiahnutie príjmu z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, ktorý podliehal dani z príjmov, považuje aj za zárobkovú činnosť podľa zákona č. 580/2004 Z. z. o zdravotnom poistení v znení neskorších predpisov. Znamená to, že zo zisku z predaja takejto nehnuteľnosti zaplatíte aj 14 % zdravotné poistenie. Z tohto dôvodu je potrebné si zaradenie alebo nezaradenie prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku vopred veľmi dobre premyslieť.
Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku
Rozsah výdavkov, ktoré si môže prenajímateľ zahrnúť do daňových výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku, je už v porovnaní s výdavkami pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku užší. V zásade je možné si pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku zahrnúť do daňových výdavkov len výdavky na energie a ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľností. Všetky tieto výdavky si samozrejme môže do daňových výdavkov zahrnúť aj prenajímateľ nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku.
Pri nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku sú daňové výdavky nižšie.
Výdavkami na energie sa myslia výdavky na elektrickú energiu, tepla na vykurovanie a prípravu teplej úžitkovej vody, pitnej a úžitkovej vody, a plynu. Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľností sa rozumejú hlavne úhrady za odvádzane odpadovej vody z domácností, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu, kontrola a čistenie komínov, odvoz popola, smetí a splaškov, čistenie žúmp, vybavenie bytu televíziou, rozhlasom a internetom. Ďalej sem patria aj poplatky právnikovi za vypracovanie nájomnej zmluvy, realitnej kancelárii za zabezpečenie nájomcov, účtovnej kancelárii za vedenie daňovej evidencie alebo účtovníctva.
Výdavky za energie a ostatné služby platené nájomcom oddelene od výšky nájomného
Vo vzťahu k výdavkom na energie a ostatné služby (ak nie sú súčasťou celkovej výšky nájomného, ale platia sa osobitne) môže nastať medzi prenajímateľom a nájomcom podľa ich vzájomnej dohody niekoľko situácií, ktoré majú vplyv aj na zahrnutie týchto výdavkov do daňových výdavkov prenajímateľa:
- platby za energie a ostatné služby platí nájomca prenajímateľovi a ten ich ďalej platí dodávateľom – inkaso týchto platieb od nájomcu je u prenajímateľa zdaniteľným príjmom a úhrada týchto platieb dodávateľovi je u prenajímateľa daňovým výdavkom,
- platby za energie a ostatné služby platí nájomca priamo ich dodávateľom, ak zmluvný vzťah s dodávateľom má uzatvorený prenajímateľ – aj v takomto prípade sú tieto platby u prenajímateľa zdaniteľným príjmom (ide o nepeňažný príjem) a zároveň aj daňovým výdavkom,
- platby za energie a ostatné služby platí nájomca priamo ich dodávateľom, ak zmluvný vzťah s dodávateľom má uzatvorený nájomca – v takomto prípade tieto platby u prenajímateľa nie sú zdaniteľným príjmom a nie sú ani daňovým výdavkom.
Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
V praxi je častokrát predmetom prenájmu nehnuteľnosť, ktorá patrí do bezpodielového spoluvlastníctva oboch manželov. Ako v tomto prípade rozdeliť príjmy a výdavky vznikajúce v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti, upravuje § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva tejto nehnuteľnosti, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. V tom istom pomere (v rovnakom alebo v dohodnutom) sa zahŕňajú do základu dane aj daňové výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti.
Pri prenájme spoločnej nehnuteľnosti manželov sa príjmy a výdavky rozdeľujú.
Znamená to teda, že príjmy a výdavky z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve si manželia rozdeľujú na polovicu. V takomto prípade sa bude musieť každý z nich registrovať na daňovom úrade pre daň z príjmov a každý rok z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie (môže to byť pre nich výhodnejšie z dôvodu dvojnásobného uplatnenie oslobodenia od dane z príjmov). Manželia sa však môžu dohodnúť aj na inom pomere. Napríklad sa môžu dohodnúť aj na tom, že všetky príjmy a výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti bude zahŕňať do základu dane len jeden z nich a teda len jeden z nich bude registrovaný na daň z príjmov a podávať daňové priznanie.
