Akým spôsobom sa možno dohodnúť na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a na čo spoluvlastníci nemôžu zabudnúť? Je možné trvať na zachovaní spoluvlastníctva aj proti vôli spoluvlastníka?
Každá osoba, fyzická aj právnická, môže byť výlučným vlastníkom, a teda samostatne vlastniť vec. Okrem výlučného vlastníctva zákon pozná aj dve formy spoločného vlastníctva. Bezpodielové a podielové spoluvlastníctvo. V takom prípade je vec vlastnená viacerými vlastníkmi.
Zatiaľ čo zákon spája bezpodielové spoluvlastníctvo manželov výlučné s manželstvom, ktoré až na určité výnimky nemožno pred zánikom manželstva zrušiť, pri podielovom spoluvlastníctve majú vlastníci väčšiu mieru slobody. Vychádza sa zo zásady, že nikto nemôže byť nútený zostať v podielovom spoluvlastníctve proti jeho slobodnej vôli.
Ak sa teda ktorýkoľvek podielový spoluvlastník rozhodne, že nechce zotrvať vo vlastníckom vzťahu s ostatnými spoluvlastníkmi, okrem možnosti svoj spoluvlastnícky podiel predať má právo dožadovať sa zrušenia podielového spoluvlastníctva. Môže tak urobiť dvoma spôsobmi: dohodou s ostatnými spoluvlastníkmi alebo požiadaním súdu o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva.
Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva
Základným predpokladom takejto dohody o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva je, že všetci spoluvlastníci majú záujem o zrušenie podielového spoluvlastníctva. Ak by bolo spoluvlastníkov viacero, nepostačila by dohoda väčšinových vlastníkov.
Dohoda spoluvlastníkov má dve časti:
- dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva,
- dohoda o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva.
Zatiaľ čo prvá dohoda predstavuje zhodu všetkých spoluvlastníkov v tom, že už nechcú, aby naďalej spoluvlastníctvo trvalo, druhá dohoda (o vyporiadaní) hovorí už o konkrétnom spôsobe vyporiadania spoluvlastníctva.
Obsah dohody o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva
Okrem formálnych požiadaviek na dohodu, akými sú presná špecifikácia účastníkov dohody – spoluvlastníkov, dátum uzavretia dohody a podpisy, je nevyhnutné v dohode špecifikovať:
- predmet podielového spoluvlastníctva, a teda čoho sa dohoda týka,
- jednoznačné vyhlásenie, že všetci spoluvlastníci majú vôľu zrušiť spoluvlastníctvo,
- dohodu o ďalšom osude spoločnej veci.
Zákon vo všeobecnosti hovorí o možnostiach vyporiadania majetku v podielovom spoluvlastníctve. Spoločnú vec je možné fyzicky rozdeliť. Môže prejsť do vlastníctva len jedného spoluvlastníka a ostatných bude musieť vyplatiť. Vyporiadať spoluvlastníctvo je možné aj tak, že sa vec predá a výťažok sa rozdelí podľa veľkosti podielov.
Pri dohode nie sú spoluvlastníci obmedzovaní touto postupnosťou vyporiadania. Je na ich slobodnej vôli, akým spôsobom naložia so svojím majetkom a tiež ako sa vzájomne vyplatia alebo rozdelia. Okrem toho nie sú spoluvlastníci viazaní ani uvedenými spôsobmi naloženia s majetkom. Môžu sa napríklad zhodnúť, že majetok nepredajú, ale bezplatne ho prevedú na charitu. Alebo že vec zlikvidujú (napr. vrak auta).
Aj keď sa ich vlastnícke právo a majetkové nároky odvíjajú od ich spoluvlastníckeho podielu, pri dohode nie sú veľkosťou podielu viazaní, môžu sa teda dohodnúť prakticky akokoľvek. Samozrejme, spôsobom, ktorý neodporuje zákonu, napr. spoluvlastníka nemožno pri dohode vydierať.
Príklad na vyporiadanie spoluvlastníctva
Pozemok vlastnia traja spoluvlastníci, jeden v podiele 1/2 a zvyšní dvaja v podiele 1/4. Ich zákonný nárok na výťažok z predaja pozemku sa odvíja od veľkosti ich podielov, ak by teda napr. z výťažku 100 000 eur polovičný vlastník dostal 50 000 eur a zvyšní po 25 000 eur. Ak by sa ale na zrušení spoluvlastníctva dohodli, pozemok by predali a výťažok by si rozdelili na tretiny, samotné nedodržanie veľkosti podielov by nezakladalo neplatnosť ich dohody. Iné by bolo, keby bol napríklad väčšinový vlastník vydieraný a časti svojich nárokov by sa tak vzdal pod nátlakom.
Forma dohody o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva
Zákon pri tomto druhu dohody nevyžaduje špeciálnu formu. Dohoda nemusí byť písomná.
Výnimku predstavujú
nehnuteľnosti, kde zákon písomnú formu vyžaduje, rovnako ako úradné overenie
podpisov všetkých spoluvlastníkov. Takáto dohoda musí byť zapísaná na katastri
nehnuteľností.
Aj dohody urobené ústne alebo konkludentne (mlčky) sú právne platné, musí z nich ale nepochybne vyplývať dohoda všetkých spoluvlastníkov o zrušení a spôsobe vyporiadania spoluvlastníctva. Pri takýchto formách nie je teda problém s platnosťou dohody, problém môže byť v budúcnosti s dokazovaním, aký bol obsah dohody.
Z tohto dôvodu majú
spoluvlastníci právo žiadať písomné potvrdenie o tom, ako sa vzájomne
vyporiadali, ak dohoda nebola písomná.
Základné náležitosti dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva
Každá dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva by mala obsahovať minimálne:
- presné označenie spoluvlastníkov a veľkosť ich podielu,
- vyjadrenie vôle všetkých spoluvlastníkov na zrušení podielového spoluvlastníctva,
- špecifikáciu majetku, ktorý je v spoluvlastníctve,
- spôsob, akým sa spoluvlastníci vyporiadavajú,
- výšku doplatku (primeranej náhrady), ak bola dohodnutá,
- dátum a miesto podpisu,
- podpisy všetkých spoluvlastníkov.
Keďže sa jedná o dohodu, nie je vylúčené, že si spoluvlastníci v dohode upravia aj ďalšie náležitosti, napríklad zmluvnú pokutu, právo na odstúpenie, vecné bremeno, predkupné právo a podobne.
Obmedzenia pri vyporiadaní spoluvlastníctva k poľnohospodárskym a lesným pozemkom
Ak by išlo o pozemok v spoluvlastníctve, ktorý je lesným alebo poľnohospodárskym pozemkom mimo zastavaného územia obce, zákon stanovil obmedzenie pre možnosť vyporiadať si spoluvlastníctvo rozdelením takéhoto pozemku, aby sa zabránilo prílišnému drobeniu poľnohospodárskych a lesných pozemkov.
Ak sa má deliť poľnohospodársky pozemok (mimo zastavaného územia obce), po rozdelení pozemku nesmie vzniknúť pozemok menší ako 2 000 m2, pri lesných pozemkoch dokonca menší ako 5 000 m2. Uvedené neznamená, že spoluvlastníci si tieto pozemky nemôžu vyporiadať. Musia tak ale urobiť spôsobom, aby nevznikli menšie pozemky, ako umožňuje zákon.
Vyporiadať sa teda môžu napríklad predajom a rozdelením výťažku, alebo tak, že pozemok pripadne jednému zo spoluvlastníkov, ktorý následne druhého vyplatí.
Záver
Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je všeobecne preferovanejšia pred súdnym konaním, nielen s ohľadom na časovú a finančnú úsporu, ale aj s ohľadom na možnosť nastaviť spôsob vyporiadania podľa skutočnej zhodnej vôle všetkých spoluvlastníkov.
