Veci môžu byť vo vlastníctve viacerých vlastníkov. Čo predstavuje spoluvlastnícky podiel, ako sa počíta a čo z neho spoluvlastníkom vyplýva?
Podielové a bezpodielové spoluvlastníctvo
Podľa občianskeho zákonníka môžu byť veci v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Zákon odlišuje dva typy spoluvlastníctva:
- podielové spoluvlastníctvo,
- bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM).
Zatiaľ čo BSM vzniká výlučne medzi manželmi a je na trvanie manželstva viazané, podielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť medzi kýmkoľvek, a teda tak medzi fyzickými osobami alebo právnickými osobami, vrátane štátu, ak vystupuje ako subjekt civilného práva.
Je síce vylúčené, aby niekto iný ako manželia nadobudli vec do BSM, nie je výnimočné, že manželia môžu veci nadobudnúť aj do podielového spoluvlastníctva.
Veľkosť spoluvlastníckeho podielu
Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Podiel sa spravidla vyjadruje:
- zlomkom (napr. 1/2, 2/3),
- percentom (napr. 30 %),
- slovne (napr. spoluvlastnícke podiely sú rovnaké).
V každom prípade je nevyhnutné špecifikovať veľkosť podielu jasne a zrozumiteľne.
Ak by vec bola nadobudnutá viacerými vlastníkmi a neboli by dohodou alebo zákonom určené podiely, podiely každého zo spoluvlastníkov by boli rovnaké.
Ak je teda niekto napríklad tretinový vlastník, má nielen tretinové vlastnícke právo k celej veci (nie k tretine veci), ale má aj tretinové práva a povinnosti, akými sú napríklad hlasovacie právo o hospodárení s vecou, právo na výnosy z veci alebo povinnosť spolupodieľať sa finančne na udržiavaní vecí.
Podiel na vlastníctve
Podiel na spoločnom vlastníctve teda treba ponímať ako vlastníctvo k celku, a nie k určitej časti celej veci.
Príklad na spoluvlastníctvo pozemku
Desať árový pozemok je vlastnený dvoma vlastníkmi s rovnakými podielmi. Neznamená to, že jeden z vlastníkov má výlučné práva k piatim árom pozemku a druhý vlastník k zvyšku. Nemôže ani päť árov predať a tým jednostranne odčleniť svoj podiel od celku. Predať by mohol svoj podiel, a teda 50 % práva k celému 10 árovému pozemku.
To všetko nevylučuje možnú dohodu spoluvlastníkov o spôsobe užívania spoločnej veci alebo dohodu do zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Spoluvlastníci by sa teda mohli dohodnúť, že konkrétnu polovicu pozemku bude užívať jeden a druhú polovicu druhý. Tým ale nezaniká ich vlastnícke právo k celému pozemku.
Ak by sa dohodli na
zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva, pozemok môžu geometricky
a katastrálne rozdeliť na dva, pričom každý sa stane výlučným vlastníkom
svojho 5 árového pozemku.
Práva a povinnosti vyplývajúce z podielového spoluvlastníctva
Zo samotného spoluvlastníctva nevyplýva iba vlastnícke právo, ale aj ďalšie práva a povinnosti. Ide najmä o:
- právo previesť spoluvlastnícky podiel na iného, napríklad predať, darovať, vymeniť,
- právo brať zo spoluvlastníctva úžitky, napríklad používať vec alebo nárok na výnosy z prenájmu,
- právo zahrnúť spoluvlastnícky podiel do závetu,
- právo zaťažiť spoluvlastnícky podiel záložným právom alebo vecným bremenom,
- povinnosť spolupodieľať sa na udržiavaní veci,
- právo spolurozhodovať o užívaní a nakladaní s vecou.
Veľkosť spoluvlastníckeho podielu teda neurčuje iba mieru vlastníckych práv k veci, ale aj mieru spolupodieľania sa na právach a povinnostiach vyplývajúcich z podielového spoluvlastníctva.
Príklad na práva a povinnosti vyplývajúce zo spoluvlastníctva
Pri nehnuteľnosti zdedenej v dedičskom konaní dvoma dedičmi v podieloch 6/8 a 2/8 spoluvlastníci odsúhlasili, že byt zrekonštruujú, a dajú do dlhodobého prenájmu. Z toho dôvodu, 6/8 nákladov rekonštrukcie bude znášať väčšinový vlastník, a rovnako 6/8 príjmov z prenájmu bude v prospech väčšinového vlastníka.
Ochrana menšinového spoluvlastníka
Napriek základnému pravidlu, že o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú vlastníci väčšinou počítanou podľa podielov, môže nastať situácia, kedy je potrebné ochrániť menšinového prehlasovaného spoluvlastníka.
Ak by išlo o dôležitú zmenu spoločnej veci, prehlasovaný spoluvlastník môže požiadať, aby o zmene rozhodol súd. Súd by tiež mohol rozhodnúť, ak by sa spoluvlastníkom pri rozhodovaní nepodarilo dosiahnuť väčšinu a niekto zo spoluvlastníkov by súd o rozhodnutie požiadal.
Príklad na ochranu spoluvlastníctva nehnuteľnosti
Ak by išlo o nehnuteľnosť v havarijnom stave, a spoluvlastníci odhlasujú nevyhnutnú rekonštrukciu, žaloba prehlasovaného spoluvlastníka by bola pravdepodobne nedôvodná, napriek nedostatku jeho financií na rekonštrukciu. Ak by ale išlo o luxusnú a nadštandardnú odhlasovanú rekonštrukciu, súd by mohol dať za pravdu prehlasovanému spoluvlastníkovi a takúto rekonštrukciu by zakázal. Nie sú ojedinelé prípady, kedy takýmto spôsobom bola snaha o vylúčenie menšinového spoluvlastníka.
Predkupné právo pri spoluvlastníctve
Pri spoluvlastníctve sa vychádza z princípu, že je záujmom spoluvlastníkov zabrániť rozširovaniu okruhu spoluvlastníkov. Preto, ak má jeden zo spoluvlastníkov záujem predať svoj podiel, má povinnosť ponúknuť svoj podiel najprv svojim spoluvlastníkom. Až keď takúto možnosť nevyužijú, môže spoluvlastnícky podiel predať.
Výnimkou sú prevody blízkym osobám, kedy ostatní spoluvlastníci nemajú predkupné právo.
Ak by mali záujem o využitie predkupného práva viacerí spoluvlastníci a nedohodnú sa, ktorý koľko odkúpi, ich nárok by sa opätovne odvíjal od veľkosti ich podielov.
Príklad na spoluvlastnícky podiel pozemku a predkupné právo
Pozemok je vlastnený troma vlastníkmi, pričom jeden z vlastníkov má polovicu a zvyšní dvaja po štvrtine. Jeden zo štvrtinových spoluvlastníkov chce podiel predať a ponúkne ho na odkúpenie zvyšným spoluvlastníkom. Keďže obaja majú záujem odkúpenie podielu vo svojej zákonnej výške, polovičný spoluvlastník uvoľnený podiel odkúpi v pomere 2/3, z uvoľnenej štvrtiny a zostávajúci štvrtinový vlastník v pomere 1/3 z uvoľnenej štvrtiny. Z polovičného vlastníka sa tak stane majoritný vlastník.
