Čo je predkupné právo, aké povinnosti a práva z neho vyplývajú, kedy vzniká zo zákona a ako ho je možné dohodnúť zmluvne?
Predkupné právo podielového spoluvlastníka
Tento typ predkupného práva má zákonnú povahu, a teda vzniká automaticky na základe zákona. Nie je k nemu potrebná žiadna dohoda ani písomná zmluva. Konkrétne ide o predkupné právo podielových spoluvlastníkov.
Takmer každá vec, či už hnuteľná, alebo nehnuteľná, môže byť v podielovom spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Každý z týchto vlastníkov pritom môže so svojím podielom ľubovoľne narábať, a teda ho môže napríklad zaťažiť alebo najčastejšie predať. Je potrebné poukázať na to, že spoluvlastník ľubovoľne narába so svojím podielom, nie so svojou časťou veci, keďže ide o čiastočné spoluvlastníctvo k celej veci a nie o výlučné vlastníctvo časti z rozdelenej veci.
Príklad podielového spoluvlastníctva a predkupného práva
Lesný pozemok s rozlohou 20 000 m2 je katastrálne označený ako jeden pozemok, pričom ho vlastnia dvaja spoluvlastníci v rovnakom pomere 50:50. Neznamená to, že každý z týchto vlastníkov vlastní 10 000 m2. Znamená to, že každý sa zúčastňuje na vlastníctve 20 000 m2 lesného pozemku polovičnou mierou. Ide teda o podielové spoluvlastníctvo.
Ak by tento pozemok na základe geometrického plánu rozdelili, na katastri by boli zaznačené dva samostatné pozemky o rozlohe 10 000 m2, pričom by každý vlastník vlastnil vo výlučnom vlastníctve svoj odčlenený pozemok. V takomto prípade by išlo o výlučné vlastníctvo a voči sebe by nemali zákonné predkupné právo, ako to bolo v prípade ich podielového spoluvlastníctva.
Ďalšou osobitosťou zákonného predkupného práva spoluvlastníkov je, že je to právo viazané k veci, nie k osobe. Preto, ak by spoluvlastnícky podiel k určitej veci zmenil majiteľa, a to akýmkoľvek spôsobom (predaj, darovanie, dedenie, a i.), práva a povinnosti vyplývajúce z predkupného práva by prešli na nového majiteľa, keďže sa viažu na vec.
Z tohto pravidla rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov sú vylúčené prevody na blízke osoby spoluvlastníka. Ak chce spoluvlastník previesť svoj vlastnícky podiel na blízku osobu, nie je povinný ponúknuť na odkúpenie podielu ostatným spoluvlastníkom. Blízkou osobou je podľa občianskeho zákonníka „príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.“
Predkupné právo ako vedľajšie dojednanie kúpnej zmluvy
Druhým najčastejším typom predkupného práva je predkupné právo zriadené na základe zmluvy. Ak sa predáva akákoľvek vec, a ten kto vec predáva má výhradu, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel predať, vznikne zmluvné predkupné právo.
Príklad na zmluvné predkupné právo
Majiteľ auta predáva veterán svojmu susedovi, o ktorom vie, že bude auto riadne udržiavať. Obáva sa však, že by nový majiteľ mohol vozidlo ďalej predať a auto by sa mohlo dostať do neznámych rúk. Preto mu auto predá s výhradou, že bude mať predkupné právo. Ak by nový majiteľ chcel auto o pol roka predať, musel by ho na odkúpenie ponúknuť pôvodnému majiteľov, ktorý by mal právo (nie povinnosť) veterán späť odkúpiť.
Toto zmluvné predkupné právo sa štandardne vzťahuje na osobu nového vlastníka, a teda povinnosťou je viazaný výlučne nový vlastník. Ak by vozidlo ďalej predal (pri rešpektovaní predkupného práva), nový, v poradí tretí vlastník vozidla by už povinnosť rešpektovať predkupné právo pôvodného vlastníka nemal.
Toto zákonné pravidlo ale možno modifikovať zmluvou a dohodnúť predkupné právo ako vecné právo, a teda by sa viazalo na vlastníctvo konkrétnej veci a vždy by prešlo na nového vlastníka. Nový majiteľ mal byť teda informovaný, že nenadobúda iba vlastníctvo, ale aj povinnosti rešpektovať predkupné právo tretej osoby.
Zákon pri zmluvnom predkupnom práve hovorí výlučne o „predaji“ veci. Napriek tomu možno predkupné právo dohodnúť aj pre inú formu scudzenia, napríklad pre prípad darovania alebo zámennej zmluvy.
Predkupné právo k obchodnému podielu
Obchodný zákonník síce priamo neupravuje predkupné právo pri obchodnom podiele, zmluvne tento inštitút možno dohodnúť v spoločenskej zmluve. Na obchodný podiel nemožno aplikovať zákonné predkupné práva spoluvlastníkov, keďže spoločenstvo pri obchodnej spoločnosti nie je spoluvlastníkom, ale osobitným inštitútom (nielen majetkovej) účasti na obchodnej spoločnosti.
V rámci zmluvnej voľnosti preto spoločníci môžu zriadiť predkupné právo, kde aj definujú podmienky uplatnenia predkupného práva. To všetko spôsobom, ktorý neodporuje alebo neobchádza zákon.
Forma zmluvy pri zriadení zmluvného
predkupného práva
Nie je potrebné, aby dohoda o zriadení predkupného práva bola písomná. Jedinou výnimkou je predkupné právo vo vzťahu k nehnuteľnosti, keď zmluva musí byť nielen písomná, ale predkupné právo musí byť zapísané aj na liste vlastníctva.
Napriek tomu, že zákon zväčša nevyžaduje písomnú formu zmluvy, odporúča sa tak spraviť kvôli zvýšeniu dôkaznej sily pri prípadnom budúcom spore. Podmienka písomnej formy by sa analogicky aplikovala aj na spoločenskú zmluvu.
Práva a povinnosti vyplývajúce z predkupného práva
Z predkupného práva vyplýva základná povinnosť toho, kto chce vec predať (povinného), aby pred samotným predajom ponúkol na spätné odkúpenie veci pôvodnému vlastníkovi (oprávnenému z predkupného práva). Ten má právo, ale nie povinnosť, svoje predkupné právo využiť.
Ponuka na odpredaj veci musí
byť písomná iba pri nehnuteľnostiach, no aj tu sa odporúča písomná ponuka pri
všetkých druhoch predkupného práva.
Rozdiel medzi zákonným a zmluvným predkupným právom
Pri zákonnom predkupnom práve podielových spoluvlastníkov sa predkupné právo viaže na samotnú vec. Práva a povinnosti teda vyplývajú spoluvlastníkom. Ak sa teda zmení majiteľ vlastníckeho podielu, prechádzajú na nového majiteľa aj práva a povinnosti vyplývajúceho z predkupného práva. Zároveň, každý zo spoluvlastníkov má tak práva, ako aj povinnosti. O tom, kto je v postavení povinného a kto v postavení oprávneného z predkupného práva, rozhoduje aktuálna vôľa niektorého zo spoluvlastníkov predať spoluvlastnícky podiel.
Príklad zákonného predkupného práva
Byt je vo vlastníctve troch vlastníkov, pričom vlastník A chce svoj podiel predať. Ako povinná osoba tento záujem oznámi spoluvlastníkovi B a C, ktorí svoje právo nevyužijú a namiesto spoluvlastníka A nastúpi nový spoluvlastník. O určitý čas má záujem o predaj podielu spoluvlastník B, preto v tomto prípade nebude oprávneným (ako to bolo v minulosti), ale povinným. Musí teda ponúknuť svoj podiel vlastníkovi A a C, ktorí budú v postavení oprávnených osôb z predkupného páva.
Pri zmluvnom predkupnom práve je naproti tomu povinnou osobou vždy iba nový vlastník veci, a oprávneným z predkupného práva je pôvodný vlastník veci. Ich role sa teda nikdy nemenia.
Druhým rozdielom medzi zákonným a zmluvným predkupným právom je, že pri zákonnom predkupnom práve sa automaticky predkupné právo vzťahuje na všetky formy scudzenia (predaj, darovanie, zámena, a pod.), pri zmluvnom predkupnom práve pôjde iba o predaj veci, ak sa pri zriadení predkupného práva nedohodli inak. Možno teda právo rozšíriť aj na iné situácie, je to ale potrebné aktívne urobiť.
Čo sa týka charakteru predkupného práva, pri zmluvnom predkupnom práve (práve spoluvlastníkov) ide vždy o vecné právo, a teda právo vzťahujúce sa na vec, ktoré prechádza na nových vlastníkov. Pri zmluvnom predkupnom práve ide naproti tomu o právo vzťahujúce sa na konkrétnu osobu. Opäť však platí, že je možné dohodnúť to ako vecné právo, je to však nevyhnutné dohodnúť priamo.
Do kedy je potrebné využiť predkupné právo
Ak už povinná osoba zamýšľa vec alebo podiel na veci predať, a ponúkne vec oprávneným osobám na kúpu, zákon stanovuje lehoty, dokedy musia oprávnené osoby tak urobiť, inak by ich právo zaniklo.
Ak ide o hnuteľné veci, oprávnená osoba musí využiť svoje predkupné právo do ôsmich dní, pričom v tejto lehote musí vec aj vyplatiť. Pri nehnuteľnosti je táto lehota dva mesiace od ponuky na odpredaj nehnuteľnosti. Ak oprávnený z predkupného práva svoje právo nevyužije a vec nevyplatí, jeho právo zanikne.
Čo sa týka ceny, za ktorú treba vec odkúpiť, platí, že nie je rozhodujúca pôvodná predajná cena, ale cena, ktorú núka nový záujemca. Zákon aj pri tomto pravidle umožňuje, aby sa oprávnený a povinný už pri zriadení predkupného práva dohodli na konkrétnej cene, za ktorú by mal právo oprávnený vec odkúpiť.
Príklad na predkupné právo pri pozemku
Sused predá susedovi časť svojho odčleneného pozemku s výhradou, že bude mať predkupné právo. Pozemok susedovi predal za 20 000 €. O tri roky neskôr chce nový majiteľ pozemok predať kamarátovi, ktorý mu núka 30 000 €. Pôvodný vlastník má právo odkúpiť späť pozemok, ale v tomto prípade nebude relevantná suma, za ktorú pozemok predal, ale suma, ktorú je v súčasnosti ochotný záujemca za pozemok ponúknuť. Ak by sa ale už pri zriadení predkupného práva dohodli, že relevantná bude pôvodná suma, mal by právo pozemok spätne odkúpiť za 20 000 € napriek tomu, že nový záujemca núka 30 000 €.
Možnosti obrany pri porušení predkupného práva
Pri porušení predkupného práva má oprávnená osoba v prvom rade možnosť riešiť vec dohodou o urovnaní, prípadne s využitím možností mimosúdneho riešenia formou mediácie. Ak by sa spor nepodarilo urovnať, je možné iniciovať súdne konanie, v rámci ktorého môže oprávnená osoba žiadať:
- vyslovenie neplatnosti zmluvy, ktorou bolo porušené predkupné právo,
- domáhať sa voči novému vlastníkovi, aby mu vec odpredal za rovnakých podmienok, za akých ju kúpil od osoby povinnej z predkupného práva,
- domáhať sa náhrady škody, ktorá mu porušením jeho práv vznikla.
Môže taktiež zostať nečinný a ponechať si predkupné právo, ktoré bude pôsobiť voči novému nadobúdateľovi.
Malo by byť v záujem nielen povinnej osoby z predkupného práva, ale aj nových nadobúdateľov, aby nedochádzalo k porušeniu predkupného práva tretej osoby.
Je potrebné tiež pamätať, že práva vyplývajúce z predkupného práva sa rovnako ako väčšina práv premlčujú. V prípade občianskeho zákonníka v lehote troch rokov. Preto, v prípade žaloby podanej po tejto lehote, povinná osoba môže namietať premlčanie práv vyplývajúcich z porušenia predkupného práva.
Rozdiel medzi predkupným právom a právom spätnej kúpy
Určitou modifikáciou predkupného práva, častokrát zamieňanou s predkupným právom, je právo spätnej kúpy. Právo spätnej kúpy musí byť dohodnuté vždy písomne, a osobe, ktorá vec predáva, vzniká právo do určitej doby žiadať vrátenie veci za pôvodne zaplatenú cenu.
Pri tomto druhu vedľajšieho dojednania ku kúpnej zmluve má oprávnená osoba – pôvodný vlastník – výhodnejšie postavenie. Zatiaľ čo pri predkupnom práve má síce právo vec odkúpiť, ale iba v prípade záujmu nového vlastníka vec predať, pri práve spätnej kúpy má právo do určitej doby priamo žiadať spätný predaj. Voľba o tom, či vec spätne odkúpi, je teda výlučne na pôvodnom vlastníkovi.
Predkupné právo bezpodielových spoluvlastníkov
Sú dva druhy spoluvlastníctva, a to podielové spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Zákon jednak priamo spája predkupné právo iba s podielovým spoluvlastníctvom, jednak charakter bezpodielového spoluvlastníctva manželov vylučuje aplikáciu tohto inštitútu. Napriek tomu môže nastať situácia, keď sa aj manželia dostanú do bodu, keď bude predkupné právo relevantné.
Bolo by to v prípade, keď by bezpodielové spoluvlastníctvo manželov zaniklo (napr. rozvodom alebo súdnym rozhodnutím ešte počas manželstva) a manželia/exmanželia by sa v lehote troch rokov o rozdelení majetku nedohodli. Ich bezpodielové spoluvlastníctvo by sa tak zo zákona pri väčšine vecí modifikovalo na spoluvlastníctvom podielové. Následne by manželia/exmanželia mali voči sebe rovnaké povinnosti a práva vyplývajúce pre podielových spoluvlastníkov.
Príklad na predkupné právo pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Manželia si dajú súdom zrušiť bezpodielové spoluvlastníctvom manželov z dôvodu podnikania. O vyporiadaní majetku sa do troch rokov nedohodnú a ich spoluvlastníctvo vlastníctvo k ich spoločnému domu zo zákona modifikuje na podielové spoluvlastníctvo. Od toho momentu každý z manželov voľne disponuje svojim polovičným podielom k domu, vrátane možnosti predaja. V tomto prípade by teda musel manžel, ktorý plánuje podiel predať, ponúknuť na odkúpenie druhému manželovi.
Predkupné právo treba rešpektovať
Predkupné právo má v legislatíve viacero podôb a prax priniesla mnoho nejednoznačností pri aplikácii tohto právneho inštitútu. V každom prípade je vhodné rešpektovať predkupné právo a minimalizovať tak možnosť budúcich sporov, v ktorých môžu byť zainteresovaní nielen oprávnení a povinní z predkupného práva, ale aj noví majitelia, ktorí nevedome vstúpili do vadného zmluvného vzťahu.
