Čo je to podielové spoluvlastníctvo, ako sa ruší a delí? Aký je postup v prípade sporov spoluvlastníkov o spôsobe užívania veci alebo o spôsobe vyporiadania podielového spoluvlastníctva?
Vlastníctvo je na Slovensku chránené ústavou. Vlastníctvo sa teda zaručuje, no tiež zaväzuje a nemožno ho zneužívať na úkor druhých. Vlastník môže vec užívať, držať, voľne ňou disponovať a brať z nej úžitky a plody.
Každá fyzická aj právnická osoba môže byť vlastníkom, vrátane štátu. No okrem klasického prípadu, keď jedna osoba vlastní určitú vec (nehnuteľnosť, auto, ceniny a i.) je prípustné, aby jednu vec vlastnili aj viacerí. V takom prípade ide o spoluvlastníctvo.
Čo je to spoluvlastníctvo
Ak je vec vo vlastníctve viacerých vlastníkov, ide o spoluvlastníctvo. Zákon pritom odlišuje spoluvlastníctvo podielové a bezpodielové. Zatiaľ čo podielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť medzi kýmkoľvek, bezpodielové spoluvlastníctvo manželov môže vzniknúť výlučne medzi manželmi a je na manželstvo viazané. Nie je vylúčené, že bezpodielové spoluvlastníctvo zanikne aj skôr ako zanikne manželstvo, nikdy ale nemôže trvať dlhšie ako trvá samotné manželstvo.
Ako vzniká podielové spoluvlastníctvo
Spoluvlastníctvo veci môže vzniknúť spravidla na základe zmluvy, na základe zákona alebo z rozhodnutia súdu. Zmluvou môže dôjsť k vzniku podielového spoluvlastníctva, napríklad pri kúpe nehnuteľnosti, ktorú spoločne kupuje nezosobášený pár.
Na základe zákona pôjde napríklad o situácie vydržania, alebo ak sa manželia do troch rokov od rozvodu nedohodnú na vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva, ani nepodajú návrh na súd. Vtedy sa automaticky zo zákona ich bezpodielové spoluvlastníctvo mení na vlastníctvo podielové.
Podielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť na základe rozhodnutia súdu, keď napríklad súd rozhodne o vyporiadaní dedičstva prikázaním veci do podielového spoluvlastníctva dedičov.
Kto rozhoduje o spôsobe využívania veci v podielovom spoluvlastníctve
O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Podiel na vlastníctve vyjadruje mieru, ako sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach v súvislosti s vlastníctvom konkrétnej veci. Ak zákon alebo dohoda vlastníkov nehovorí inak, podiely spoluvlastníkov sú rovnaké.
Príklad rozdelenia podielov spoluvlastníkov pri kúpe auta
Ak by sa bratia dohodli, že si kúpia spoločne auto, obaja budú označení ako kupujúci. Ak sa nedohodnú, kto bude mať aký podiel na aute, každý bude vlastniť polovicu. Pokiaľ si však v dohode definujú, že jeden z nich bude trojštvrtinový vlastník, lebo uhradil tri štvrtiny kúpnej ceny, v takom prípade táto dohoda platí.
Napriek tomu, že spoluvlastník má vlastnícke právo k veci podľa veľkosti jeho podielu, nedá sa povedať, že jeden z vlastníkov má nárok na pravú stranu auta a druhý na ľavú. Ide o vlastnícke právo k celej veci a veľkosť podielu vyjadruje mieru jeho práv k tejto celej veci.
Ak sa už teda vlastníci z akéhokoľvek právneho dôvodu stali spoluvlastníkmi, je nevyhnutné, aby sa medzi sebou o hospodárení s vecou dohodli. Pod hospodárením sa nerozumie iba samotné využívanie veci, ale napríklad aj údržba, investície do zhodnotenia a opráv a podobne. Dohodu o hospodárení preto treba odlišovať od dohody o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva.
Čo ale v prípade, ak sa väčšinový vlastník rozhodne, že napríklad nehnuteľnosť potrebuje nákladnú rekonštrukciu, ktorú menšinový vlastník nebude vedieť spolufinancovať? Pre tento prípad zákon dáva menšinovému vlastníkovi právo obrátiť sa na súd, keďže ide o dôležitú zmenu spoločnej veci.
Predkupné právo pri podielovom spoluvlastníctve
Jeden z princípov podielového spoluvlastníctva je, že spoluvlastník môže so svojím podielom voľne disponovať. Môže ho teda predať, darovať alebo zameniť. Neprevádza na druhého ale celú vec, iba svoj spoluvlastnícky podiel.
Zákon v tomto prípade chráni spoluvlastníkov v tom, že im dáva predkupné právo, ktoré platí pre každý druh prevodu, nielen pre predaj. Má sa tým zaručiť spoluvlastníkom, že budú môcť zabrániť vstupu ďalšej osoby do ich podielového spoluvlastníctva.
Ak teda jeden zo spoluvlastníkov svoj podiel zamýšľa previesť na inú osobu, má povinnosť tento podiel vopred ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Pokiaľ zareaguje na ponuku iba jeden zo spoluvlastníkov, tomuto musí podiel odpredať. Ak by o podiel malo záujem viacero spoluvlastníkov, môžu podiel odkúpiť v pomere podľa veľkosti svojho podielu.
Príklad odkúpenia podielov medzi spoluvlastníkmi
Traja bratia vlastnia zdedený dom na tretiny. Jeden z bratov chce svoj podiel predať, preto ho vopred ponúkne bratom na odkúpenie. Obaja bratia o podiel majú záujem, preto každý odkúpi polovicu z bratovej tretiny. Vo výsledku teda v spoluvlastníctve zostanú dvaja bratia s 50 % podielmi. Ak by o odkúpenie podielu mal záujem iba jeden z bratov, stal by sa dvojtretinovým, teda väčšinovým vlastníkom.
Príklad nerešpektovania predkupného práva
Ak by jeden brat, ktorý predáva svoj podiel, nerešpektoval predkupné právo ostatných spoluvlastníkov a predal by svoj podiel, dotknutí bratia by mali možnosť žiadať súd o vyslovenie neplatnosti prevodu a navrátenie do pôvodných vlastníckych vzťahov, alebo by sa mohli domáhať, aby im nový vlastník podiel predal. Na tento účel by sa opäť mohli obrátiť na súd, aby nahradil prejav vôle nového vlastníka, ak by tak neurobil dobrovoľne. Ak by nevyužili ani jednu možnosť, predkupné právo spoluvlastníkov zostáva zachované aj pre následné prevody.
Kedy a ako možno zrušiť podielové spoluvlastníctvo
Podielové spoluvlastníctvo možno zrušiť prakticky kedykoľvek, rozhodujúca je vôľa spoluvlastníkov toto spoluvlastníctvo zrušiť. Či sa o zrušení dohodnú alebo bude musieť rozhodnúť súd, záleží od toho, či majú o zrušenie podielového spoluvlastníctva záujem všetci vlastníci. Ak sa zhodujú na vôli zrušiť spoluvlastníctvo, stačí uzavrieť dohodou o zrušení a zároveň o vyporiadaní, teda o tom, čo sa s majetkom v spoluvlastníctve stane.
Ak by čo i len jeden
zo spoluvlastníkov nesúhlasil so zrušením spoluvlastníctva alebo spôsobom jeho vyporiadania,
v takom prípade o veci rozhodne súd. Avšak iba za predpokladu, že
niekto zo spoluvlastníkov podá na súd návrh na zrušenie a vyporiadanie
spoluvlastníctva.
Ako sa vyporiadava podielové spoluvlastníctvo dohodou
Spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek dohodnúť na tom, že sa ich podielové spoluvlastníctvo ruší, ako aj na tom, ako si majetok chcú vyporiadať. Takáto dohoda môže byť v akejkoľvek forme. Prípustná je aj ústna dohoda. Ktorýkoľvek spoluvlastník môže požiadať o písomné potvrdenie o spôsobe vyporiadania.
Zákon vyžaduje písomnú
formu dohody v prípadoch, keď ide o nehnuteľnosti. Takáto dohoda
zároveň musí prejsť zápisom na katastri nehnuteľností. Toto sú ale iba formálne
požiadavky na dohodu.
Rozhodujúci bude obsah dohody, a teda skutočný spôsob vyporiadania. Zákon hovorí všeobecne o vyporiadaní a nie o rozdelení (užší pojem), keďže rozdelenie veci je iba jedným z možných spôsobov vyporiadania. Ak je možné rozdelenie veci, spoluvlastníci sa môžu dohodnúť týmto spôsobom. Jedna vec sa teda rozdelí na viacero častí a každý zo spoluvlastníkov sa stane výlučným vlastníkom príslušnej rozdelenej časti.
Príklad vyporiadania podielového spoluvlastníctva dohodou:
Spoluvlastníci vlastnia dvadsaťárový stavebný pozemok, ktorý na základe geometrického vymerania rozdelia na dva desaťárové pozemky. Každý zo spoluvlastníkov sa teda stane jediným vlastníkom svojho desaťárového pozemku, čím zaniká ich spoluvlastnícky vzťah. V zásade zaniká aj dvadsaťárový pozemok a vznikajú dva samostatné desaťárové pozemky. Takéto rozdelenie je možné technicky, aj právne. Iná by bola situácia, kedy by tento pozemok bol poľnohospodársky pozemok mimo zastavaného územia obce. Takéto drobenie pôdy zákon zakazuje, preto by rozdelenie nebolo možné.
Ďalšími možnosťami vyporiadania je, že si vec ponechá jeden spoluvlastník a ostatných vyplatí. Nie je vylúčený ani predaj veci a rozdelenie výťažku z predaja podľa veľkosti podielov.
Keďže zákon všeobecne podporuje dohodu spoluvlastníkov pred súdnym rozhodnutím, napriek častej nemožnosti dosiahnutia dohody o vyporiadaní existuje množstvo právnych inštitútov, ktoré do dohody možno zakomponovať pre zabezpečenie záujmov všetkých účastníkov dohody, ako napríklad splátkový kalendár, zmluvná pokuta, vecné bremeno, právo spätnej kúpy a ďalšie.
V prípade, ak sa spoluvlastníci na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva nevedia dohodnúť, je vhodné využiť dostupné nástroje na dosiahnutie dohody, akými sú mediácia alebo nezávislé právne poradenstvo.
Ako vyporiadava podielové spoluvlastníctvo súd
Ak k dohode spoluvlastníkov nedôjde, na návrh niektorého zo spoluvlastníkov rozhodne súd. Súd pri rozhodnutí prihliadne v prvom rade na návrhy spoluvlastníkov, veľkosť ich podielov, aj účelné využitie veci. Ak je to možné vec rozdelí. Napríklad dom, ktorý je možné rozdeliť na dve samostatné obytné jednotky.
Pri rozdelení veci súd môže zriadiť vecné bremeno. Ak by napríklad rozdelený dom mal pozemok, ktorý po rozdelení na dve časti nemá dva plnohodnotné prístupy, súd môže zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve prechodu cez pozemok v prospech vlastníka druhého pozemku.
Ak sa vec rozdeliť nedá, môže ju za náhradu prikázať niektorému spoluvlastníkovi alebo spoluvlastníkom. Okrem účelnosti využívania veci súd prihliadne aj na prípadné násilné správanie medzi podielovými spoluvlastníkmi. Ak ide napríklad o nezosobášený pár, ktorý sa z dôvodu násilia rozišiel a je v štádiu rozdelenia majetku, napriek tomu že by obaja mali rovnaké podiely a možnosti vyplatenia toho druhého, súd by sa pravdepodobne priklonil na stranu obete domáceho násilia, ktorej by danú vec prikázal (ak by o ňu mala záujem).
V prípadoch, keď žiaden zo spoluvlastníkov vec nechce, súd ju nariadi predať a výťažok rozdelí podľa veľkosti podielov.
Existuje aj možnosť, že súd spoluvlastníctvo nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. Takéto prípady sú hodnotené individuálne. Ide napríklad o prípady vysokého veku, zlého zdravotného stavu, zlej sociálnej situácie.
Koľko stojí zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom
Cena za zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva sa líši v závislosti od toho, či došlo k vyporiadaniu dohodou alebo súdom.
Ak sa spoluvlastníci dohodnú, uhradia iba nevyhnutné poplatky za vklad na kataster, prípadne za právne poradenstvo alebo mediačné služby. Ak ide o vec, ktorá nepodlieha zápisu na katastri a dohodnú sa bez pomoci odborníkov, náklady na vyporiadanie budú nulové.
V prípade, ak k dohode nedôjde a o vyporiadanie požiadajú súd, nevyhnutným nákladom bude súdny poplatok vo výške 6 % z hodnoty veci, ktorá má byť predmetom vyporiadania (minimálne 16,50 eur, maximálne 16 596,50 eur). Ďalším nákladom budú trovy právneho zastúpenia, ak sa vlastníci na súde dajú zastúpiť advokátom. V neposlednom rade sa náklady môžu zvýšiť o svedočné, poplatky na znalcov a ďalšie trovy súdneho konania.
Rovnako netreba zabúdať na straty v súvislosti s dĺžkou súdneho konania, napríklad zníženie hodnoty majetku.
Záver
Pri rušení a vyporiadavaní podielového spoluvlastníctva zákon motivuje spoluvlastníkov, aby o spoločnom majetku rozhodli prednostne dohodou. K dosiahnutiu dohody môžu využiť všetky dostupné prostriedky, akými sú mediácia, expertíza či právne poradenstvo. Súdne konanie by malo byť krajnou možnosťou, keďže ide o nezanedbateľný náklad pre spoluvlastníkov a zníženie hodnoty ich aktív.
