Ako sa zdaňujú príjmy z predaja nehnuteľnosti a aké pravidlá musia byť splnené, aby bolo možné príjem oslobodiť? Kde v daňovom priznaní uviesť príjmy z predaja nehnuteľnosti?
Čo všetko patrí medzi príjmy z predaja nehnuteľnosti
Príjmy z predaja nehnuteľnosti vo všeobecnosti podliehajú dani z príjmov v prípade fyzických osôb aj právnických osôb, no v oboch prípadoch sa neuplatňujú úplne rovnaké pravidlá. Ďalej sa budeme v článku venovať iba zdaňovaniu príjmov z predaja nehnuteľnosti v prípade fyzickej osoby. U fyzickej osoby sa príjmy z predaja nehnuteľnosti zaraďujú medzi príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) a v daňovom priznaní ich nájdeme označené ako príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností.
Za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností patrí napríklad príjem z predaja bytu, rodinného domu, apartmánu, chaty, pozemku, predaj rozostavanej stavby (evidovanej v katastri nehnuteľnosti).
Ako sa vypočíta základ dane a aká sadzba sa použije?
Daňová povinnosť, ktorá vznikla z predaja nehnuteľnosti, sa vysporiada prostredníctvom daňového priznania, ak vznikne povinnosť jeho podania. Pre rok 2022 platí, že povinnosť podať daňové priznanie má fyzická osoba vtedy, ak jej celkové zdaniteľné príjmy dosiahnuté v roku 2022 presiahnu sumu 2 289,63 eur (s výnimkou uvedenou v § 32 ods. 4 zákona o dani z príjmov), alebo ak fyzická osoba vykazuje daňovú stratu.
Príjem z predaja nehnuteľnosti je možné znížiť o daňové výdavky a ich rozdiel predstavuje základ dane (čiastkový).Takto vykázaný čiastkový základ dane z príjmov fyzickej osoby sa neznižuje o nezdaniteľné časti (napríklad nezdaniteľná časť na daňovníka, manžela/manželku daňovníka), pretože ide o tzv. pasívny príjem.
Uplatnenie sadzby dane závisí od vykázaného základu dane. Posudzuje sa čiastkový základ dane, ktorý je tvorený z príjmov podľa § 5, § 6 a § 8 zákona o dani z príjmov. Platí, že ak výška základu dane za rok 2022 nepresiahne sumu 38 553,01 eur, použije sa sadzba dane vo výške 19 %. Na prevyšujúcu časť základu dane (t. j. nad 38 553,02) sa použije sadzba dane vo výške 25 %. Výška sadzby dane, ktorá sa použije v prípade zdanenia príjmov z predaja nehnuteľnosti, sa tak odvíja aj od výšky iných typov príjmov (základov dane).
Príklad na predaj nehnuteľnosti bez dosiahnutia zisku a podanie daňového priznania za rok 2022
Ján predal v apríli 2022 svoj byt, ktorý vlastnil len jeden rok. Byt nadobudol za kúpnu cenu 200 000 eur. Svoj byt rekonštruoval, avšak predal ho pod očakávanú hodnotu, a to za 220 000 eur Po zohľadnení vynaložených výdavkov v hodnote 30 000 eur (rekonštrukcia, stavebné úpravy) bol jeho zisk z predaja nulový, resp. dosiahol stratu, na ktorú sa však v daňovom priznaní neprihliada. Vzniká Jánovi povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2022?
Bez ohľadu na skutočnosť, že celkový zisk z predaja bytu bol nulový, ako aj bez ohľadu na výšku ostatných príjmov, Jánovi vzniká povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2022 z dôvodu, že jeho príjmy (220 000 eur) presiahli hranicu na podanie priznania, t. j. 2 289,63 eur. Ján v daňovom priznaní uvedie ako príjem z predaja nehnuteľnosti sumu 220 000 eur a súvisiaci výdavok tiež vo výške 220 000 eur (nie je možné z predaja nehnuteľnosti vykázať stratu), takže v konečnom dôsledku nebude z predaja nehnuteľnosti platiť žiadnu daň.
Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti v roku 2022
Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane vtedy, ak:
- uplynulo 5 rokov a viac odo dňa jej nadobudnutia (ak nebola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku),
- je nehnuteľnosť nadobudnutá dedením v priamom rade (ak ide o dedenie po príbuznom v priamom rade, napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci) alebo manželkou/manželom a poručiteľ mal nehnuteľnosť vo vlastníctve aspoň 5 rokov,
- ak prešlo aspoň 5 rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.
Ak príjem z predaja nehnuteľnosti splní podmienky pre oslobodenie, takýto príjem sa v daňovom priznaní neuvádza. Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane, sa ani nezapočíta do hranice príjmov pre účely posúdenia vzniku povinnosti podať daňové priznanie. Ak fyzická osoba dosiahne za zdaňovacie obdobie napríklad iba príjmy zo závislej činnosti a oslobodené príjmy z predaja nehnuteľnosti, zamestnávateľ môže zamestnancovi vykonať ročné zúčtovanie preddavkov na daň z príjmov zo závislej činnosti, čím bude daňová povinnosť vysporiadaná.
Príklad na oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti a podanie daňového priznania
Petra zdedila po rodičoch ornú pôdu, ktorú vlastnili už desiatky rokov. Petra chce zdedenú ornú pôdu predať susedom, hneď, ako to bude po dedičskom konaní možné. Vyplývajú Petre z titulu zdedenia a následného predaja nejaké povinnosti z hľadiska zákona o dani z príjmov?
Nehnuteľnosť (orná pôda), ktorú Petra zdedila, nie je predmetom dane z príjmov z titulu dedenia a zároveň príjem z jej predaja je oslobodený od dane z príjmov, pretože platí, že Petra zdedila pôdu v priamom rade a jej rodičia vlastnili pôdu dlhšie ako 5 rokov.
Výdavky pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti v roku 2022
Výdavky sa uplatňujú v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná:
- ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá kúpou, výdavkom je kúpna cena,
- ak sa predáva nehnuteľnosť nadobudnutá dedením, výdavkom je všeobecná cena nehnuteľnosti určená v uznesení o dedičstve,
- ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, je potrebné rozlíšiť dve situácie:
- ak by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania oslobodený od dane z príjmov, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania;
- ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca),
- ak ide o nehnuteľnosť, ktorá bola zahrnutá v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena nehnuteľnosti podľa § 25 ods. 3 zákona o dani z príjmov,
- a v neposlednom rade sú výdavkom aj finančné prostriedky vynaložené na opravy, údržby, technické zhodnotenia, rekonštrukcie, prestavby, ale aj úroky z hypotekárneho úveru.
Príklad na predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním
Ivan predal vo februári 2022 rodinný dom, ktorý mu darovala sestra v decembri 2021. Ivanova sestra kúpila byt v januári 2018, čiže podmienka oslobodenia na jej strane splnená nebola. Pretože k predaju domu došlo do piatich rokov odkedy ho Ivan nadobudol a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem z predaja podlieha zdaneniu. Keďže darca (sestra) v čase darovania nehnuteľnosti nespĺňala podmienky oslobodenia, ako výdavok pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti uplatní Ivan cenu, za ktorú rodinný dom obstarala (kúpila) jeho sestra, t. j. príjem z predaja domu zníži o kúpnu cenu, ktorú zaplatila sestra, prípadne ďalšie výdavky na opravy, či rekonštrukcie.
Prečo je dôležitý moment nadobudnutia nehnuteľnosti ?
Pre účely správneho posúdenia, či je podmienka časového testu (5 rokov) splnená, je potrebné správne určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti predávajúcim (fyzická osoba, ktorá nehnuteľnosť predáva a u ktorej sa posudzuje splnenie podmienky oslobodenia).
Deň nadobudnutia nehnuteľnosti závisí od toho, akým spôsobom fyzická osoba nadobudla nehnuteľnosť do vlastníctva:
- ak je nehnuteľnosť získaná do vlastníctva na základe zmluvy (napr. kúpnej, darovacej), tak deň nadobudnutia nehnuteľnosti je deň vkladu do katastra nehnuteľností (kedy dôjde k právoplatnému rozhodnutiu o povolení vkladu),
- ak je nehnuteľnosť získaná dedením: za deň nadobudnutia nehnuteľnosti sa považuje deň smrti poručiteľa,
- ak si fyzická osoba nehnuteľnosť postaví sama, resp. dodávateľským spôsobom, za deň nadobudnutia nehnuteľnosti sa považuje deň uvedený v kolaudačnom rozhodnutí,
- ak je nehnuteľnosť získaná rozhodnutím štátneho orgánu, deň nadobudnutia nehnuteľnosti je deň určený v rozhodnutí štátneho orgánu (ak nie je určený v rozhodnutí, dňom nadobudnutia nehnuteľnosti je deň právoplatnosti rozhodnutia).
Daňové priznanie a zdravotné odvody pri predaji nehnuteľnosti v roku 2022
Príjmy a výdavky z predaja nehnuteľnosti sa v daňovom priznaní uvádzajú v časti oddielu pre výpočet čiastkového základu dane z ostatných príjmov podľa § 8 zákona o dani z príjmov. Do daňového priznania sa uvádza samostatne suma zdaniteľných príjmov z predaja nehnuteľnosti a samostatne suma výdavkov.
Pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti netreba zabúdať ani na zdravotné odvody. Tie sa síce neplatia hneď, ale zdravotná poisťovňa ich vyčísli až po podaní daňového priznania. Výšku zdravotných odvodov tak oznámi zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia. Podkladom je práve podané daňové priznanie k dani z príjmov. Výška odvodu do zdravotnej poisťovne je 14 % z vymeriavacieho základu. Ak je príjem z predaja nehnuteľnosti od dane oslobodený, nepodlieha ani zdravotným odvodom.
Príklad na stanovenie výšky zdravotných odvodov na základe podaného daňového priznania k dani z príjmov
Simona podala daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2022 - typ B, kde uviedla len príjmy z predaja nehnuteľnosti vo výške 200 000 eur a súvisiace daňové výdavky vo výške 100 000 eur. Čiastkový základ dane je tak vo výške 100 000 eur. Aké zdravotné odvody zaplatí Simona z predaja nehnuteľnosti?
Výška vymeriavacieho základu na zdravotné poistenie je v tomto prípade suma základu dane z predaja nehnuteľnosti. Výšku odvodu tak zdravotná poisťovňa vypočíta ako 14 % zo sumy 100 000 eur. Zdravotná poisťovňa po podaní daňového priznania za rok 2022 oznámi Simone výšku nedoplatku z ročného zúčtovania zdravotného poistenia vo výške 14 000 eur v tzv. výkaze nedoplatkov pre platiteľa poistného.
Dôležitou skutočnosťou je aj to, že zaplatené zdravotné odvody si následne môže fyzická osoba uplatniť ako výdavok nasledujúci rok, ale len za predpokladu, že bude mať opäť príjem z predaja nehnuteľnosti alebo ak už tento druh príjmu mať nebude, môže si podať dodatočné daňové priznanie, v ktorom si predmetné výdavky uplatní a správca dane mu tak vráti preplatok. Podanie dodatočného daňového priznania je v tomto prípade bez pokuty.
Niektoré špecifické prípady zdaňovania príjmov z predaja nehnuteľnosti
Predaj nehnuteľnosti u manželov (ktorá je v ich bezpodielovom spoluvlastníctve):
- Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je zahrnutá v obchodnom majetku, sa zdaní u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak. Forma dohody nie je predpísaná, čiže pripúšťa sa aj ústna dohoda. Znamená to, že ak sa predá nehnuteľnosť, ktorá patrí obom manželom, príjem môže zdaniť každý z nich v dohodnutom pomere alebo len jeden z nich. V rovnakom pomere sa následne zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie.
Predaj nehnuteľnosti u manželov, ktorá bola zahrnutá v obchodnom majetku u jedného z nich:
- Ak niektorý z manželov mal nehnuteľnosť zahrnutú v obchodnom majetku, potom príjem plynúci z predaja tejto nehnuteľnosti zdaní ten z manželov, ktorý mal túto nehnuteľnosť zahrnutú v obchodnom majetku ako posledný.
Predaj rozostavanej stavby a pozemku:
- Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, je potrebné ich na daňové účely posúdiť samostatne, a to aj vtedy, ak v kúpnej zmluve je cena dohodnutá spolu. Aj pre účely splnenia podmienok oslobodenia je potrebné posudzovať splnenie podmienok samostatne za pozemok a samostatne za stavbu.
- V prípade predaja rozostavanej stavby je potrebné vychádzať zo skutočnosti, či rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností. Ak platí, že rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností, za moment nadobudnutia takejto nehnuteľnosti sa považuje deň právoplatného vkladu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.
- Ak rozostavaná stavba nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, príjem z jej predaja nie je možné posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností a nie je možné ani uplatňovať oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti. Takýto príjem sa však tiež zdaňuje ako príjem z predaja majetku (neplatí, že ide o hnuteľnú vec) a v daňovom priznaní sa uvedie ako ostatné príjmy v VIII. oddiele. Do daňových výdavkov je možné uplatniť napríklad výdavky na nákup materiálu a pod.
