Predali ste v roku 2023 nehnuteľnosť? V článku nájdete, za akých podmienok nemusíte platiť daň z jej predaja a mnoho ďalších užitočných informácií týkajúcich sa zdaňovania tohto príjmu.
V zmysle zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) je predmetom dane z príjmov fyzickej osoby príjem z činnosti daňovníka a príjem z nakladania s majetkom daňovníka. Medzi príjmy z nakladania z majetkom sa zaraďuje aj príjem z predaja nehnuteľnosti. Po splnení určitých podmienok vymedzených v zákone o dani z príjmov je však možné príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodiť od dane. V akých prípadoch sa daň z predaja nehnuteľnosti neplatí a akými výdavkami je možné znížiť základ dane, sa dočítate v článku.
Článok je venovaný výlučne zdaňovaniu príjmov z predaja nehnuteľnosti u fyzickej osoby.
Príjem z predaja nehnuteľnosti v roku 2023 a daňové priznanie
Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zaraďuje v zmysle § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov medzi ostatné príjmy, a to konkrétne ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností (s výnimkou, ak sa nehnuteľnosť využíva v súvislosti s príjmami podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov a je zaradená v obchodnom majetku). Ide najmä o prípady, kedy využíval daňovník nehnuteľnosť na osobné účely alebo na podnikanie, pričom nebola zaradená v obchodnom majetku alebo na prenájom (bez ohľadu na to, či bola alebo nebola prenajímaná nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku). Ak daňovník dosiahol príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov, je povinný tento príjem priznať v daňovom priznaní, ak mu vznikla povinnosť toto daňové priznanie podať. Daňovník je povinný podať daňové priznanie za rok 2023, ak jeho celkové zdaniteľné príjmy presiahli sumu 2 461,41 eur alebo ak vykazuje daňovú stratu (napr. živnostník, ktorého zdaniteľné príjmy boli nižšie ako daňové výdavky). Do celkových zdaniteľných príjmov sa zahrňuje akýkoľvek dosiahnutý príjem, ktorý je predmetom dane a nie je od dane oslobodený.
V daňovom priznaní k dani z príjmov fyzických osôb typ B sa príjem z predaja nehnuteľnosti a k nemu prislúchajúce výdavky uvádzajú v oddiele VIII. v riadku č. 2, ako je uvedené na obrázku:
Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období roku 2023 len zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú na daňové účely považované za tzv. pasívne príjmy, nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľných častí základu dane na, ani znížiť daň o daňový bonus na dieťa či zaplatené úroky z hypotéky. Medzi pasívne príjmy ďalej zaraďujeme i príjmy z prenájmu nehnuteľností, licenčné príjmy, príjmy z kapitálového majetku (napr. úroky a výnosy z cenných papierov), a pod.
Daňovník zahrnie príjmy z predaja nehnuteľnosti do základu dane, resp. čiastkového základu dane v tom zdaňovacom období, v ktorom ich prijal, a to bez ohľadu na skutočnosť, kedy bola uzatvorená kúpna zmluva, a tiež bez ohľadu na to, kedy nadobudol vlastnícke práva k nehnuteľnosti kupujúci.
Ak daňovník, ktorým je fyzická osoba, dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti, t. j. ostatný príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov, podľa zákona o dani z príjmov mu nevyplýva povinnosť registrácie na daňovom úrade (nebude mu pridelené tzv. DIČ). Vzhľadom na to, že daňovník nemusí byť registrovaný pre daň z príjmov, nemá povinnosť podať daňové priznanie elektronicky, tzn. môže ho podať aj v listinnej podobe.
Zároveň upozorňujeme, že v posledných rokoch finančná správa na základe informácií z Katastra nehnuteľností SR zasiela daňovníkom, ktorým mohla vzniknúť daňová povinnosť (napr. z titulu predaja rodinného doma, chaty, či garáže), list s upozornením na plnenie povinností. V liste taktiež uvádza, že v určitých prípadoch môže dôjsť k situácii, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane a daňovník nemá povinnosť podať daňové priznanie a zaplatiť daň.
Príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane sa neuvádza v daňovom priznaní
Oslobodeniu príjmov od dane sa venuje § 9 zákona o dani z príjmov. Od dane z príjmov je v súvislosti s predajom nehnuteľnosti v roku 2023 oslobodený príjem najmä:
- z predaja nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku, a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
- z predaja nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku nadobudnutej dedením v priamom rade (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci, a pod.) alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa, resp. poručiteľov,
- z predaja nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku nadobudnutej dedením v nepriamom rade (napr. po sestre, bratovi, ujovi, a pod.) až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti.,
- z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
V prípade, ak sa predáva stavba spolu s pozemkom, na účely oslobodenia od dane z príjmov sa posudzuje splnenie podmienok na oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti samostatne za každú nehnuteľnosť, t. j. samostatne za stavbu a samostatne za pozemok, a to aj napriek tomu, že v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá jednou sumou.
Obchodným majetkom sa rozumie súhrn majetkových hodnôt, a to vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré vlastní fyzická osoba s príjmami z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 zákona o dani z príjmov a ktoré využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov. Daňovník sa môže rozhodnúť, či nehnuteľnosť ponechá nezaradenú v obchodnom majetku alebo ju zaradí do obchodného majetku. Zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku znamená, že okrem splnenia vyššie uvedených podmienok:
- o nej bude účtovať v knihe dlhodobého hmotného majetku, ak účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva,
- o nej bude účtovať ako o dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0, ak účtuje v sústave podvojného účtovníctva,
- o nej bude viesť evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov (tzv. daňovú evidenciu).
Za deň vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku sa rozumie deň, v ktorom daňovník posledný raz účtoval nehnuteľnosť v účtovníctve alebo uvádzal v daňovej evidencii.
Upozornenie: Ak je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, daňovník takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu daňové priznanie nepodáva (povinnosť podať daňové priznanie mu však môže vzniknúť z iných dôvodov, napr. dosiahnutím straty u živnostníka či prekročením hranice príjmov). Príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov sa nezahŕňa do hranice príjmov v sume 2 461,41 eur, z ktorej sa posudzuje vznik povinnosti podať daňové priznanie za rok 2023. Platí tiež, že daňovník, ktorý dosiahol okrem oslobodeného príjmu z predaja nehnuteľnosti len príjmy zo závislej činnosti, môže požiadať svojho zamestnávateľa o ročné zúčtovanie preddavkov na daň.
Moment nadobudnutia nehnuteľnosti pre oslobodenie príjmu z predaja
Predpokladom na správne posúdenie
oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti od dane je určenie momentu
nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho. V nasledujúcej
tabuľke uvádzame, kedy nastáva moment nadobudnutia nehnuteľnosti
v závislosti od spôsobu jej nadobudnutia:
| Spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti | Moment nadobudnutia nehnuteľnosti |
|---|---|
| zmluvou (napr. kúpnou, darovacou alebo zámennou) | vkladom do katastra nehnuteľností |
| dedením | smrťou poručiteľa |
| rozhodnutím štátneho orgánu (napr. rozhodnutím správneho orgánu o vyvlastnení veci) | dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia |
Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti sa u predávajúceho posudzuje podľa:
- dňa prijatia prvej platby alebo preddavku,
- podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode.
Smerodajné je, ktorý deň nastal skôr, bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období kupujúci nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti.
Príklad na správne určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti
Daňovníčka Anna nadobudla v roku 2017 kúpou byt. Vklad do katastra nehnuteľností bol vykonaný 04.04.2017. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku. V roku 2023 daňovníčka Anna byt predala. Zmluva o prevode nehnuteľnosti medzi daňovníčkou Annou a kupujúcim bola podpísaná 07.06.2023 a platbu za predaný byt prijala na bankovom účte dňa 10.06.2023. Kupujúci nadobudol vlastnícke právo k bytu vkladom do katastra nehnuteľností dňa 05.09.2023.
Príjem z predaja nehnuteľnosti je v súlade so zákonom o dani z príjmov oslobodený od dane, pretože doba medzi momentom nadobudnutia bytu zo dňa 04.04.2017 a jeho predajom zo dňa 07.06.2023 (podpis zmluvy o prevode nastal skôr ako platba) presiahla päť rokov.
Aké daňové výdavky je možné uplatniť a ako vypočítať základ dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti v roku 2023
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane oslobodený je možné znížiť o daňové výdavky. Rozdiel zdaniteľného príjmu z predaja nehnuteľnosti a daňových výdavkov predstavuje čiastkový základ dane z príjmov fyzických osôb.
Aké daňové výdavky si môže daňovník v súvislosti s príjmom z predaja nehnuteľnosti uplatniť, závisí najmä od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná.
| Spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti | Daňový výdavok |
|---|---|
| Kúpa | Preukázateľne zaplatená kúpna cena |
| Dedenie | Všeobecná cena nehnuteľnosť určená v uznesení o dedičstve |
| Darovanie | Ak by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania |
| Ak by nebol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca) | |
| Nehnuteľnosť zahrnutá v obchodnom majetku* | Zostatková cena, t. j. rozdiel medzi vstupnou cenou nehnuteľnosti a celkovou výškou odpisov zahrnutých do daňových výdavkov |
Okrem vyššie uvedených výdavkov, ktorých uplatnenie závisí od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti, môže daňovník znížiť svoj základ dane aj o:
- výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii (napr. úroky z hypotéky, poplatky súvisiace s poskytnutým úverom s výnimkou tých, ktoré boli uplatnenie ako výdavok pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku, cena stavebného materiálu na výstavbu nehnuteľnosti, cena služieb využívaných na výstavbu nehnuteľnosti, a pod.),
Upozornenie: Hodnota vlastnej práce na výstavbu nehnuteľnosti (ak si nehnuteľnosť postavil svojpomocne) nie je daňovým výdavkom.
- finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely (napr. cena materiálu zakúpeného na opravu strechy, cena služieb dodávateľov, poplatky za znalecký posudok, poplatky za právne služby, a pod.).
Upozornenie: Daňovník si v daňovom priznaní môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky príjmov z predaja nehnuteľnosti, t. j. nemôže vzniknúť daňová strata, kedy by daňové výdavky prevýšili zdaniteľné príjmy.
Daňovník platí z predaja nehnuteľnosti v roku 2023 daň z príjmov i zdravotné odvody
Daňovník príjmy z predaja nehnuteľnosti v roku 2023, ktoré nie sú od dane oslobodené, zdaňuje v dvojakej sadzbe dane. Ak základ dane nepresiahne sumu 41 445,46 eur, použije sa sadzba 19 %. Suma, ktorá prevýši túto hranicu, sa zdaní v sadzbe až 25 %. Základ dane sa okrem § 8 zákona o dani z príjmov vyčísli aj z ďalších príjmov, ktoré daňovník dosiahol v príslušnom zdaňovacom období, t. j. z príjmov zo závislej činnosti podľa § 5, z príjmov z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6. Štandardná lehota na podanie daňového priznania a zaplatenie dane je do konca marca roku nasledujúceho po roku, kedy daňovník dosiahol príjem z predaja nehnuteľnosti (lehota sa dá aj predĺžiť).
Okrem daňového zaťaženia podlieha príjem z predaja nehnuteľnosti aj zdravotným odvodom v sadzbe 14 % z vymeriavacieho základu. Zdravotné odvody vyčísli zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia po podaní daňového priznania za rok 2023 (spravidla do konca septembra). O zaplatené zdravotné odvody si môže daňovník znížiť základ dane v nasledujúcom zdaňovacom období (t. j. v daňovom priznaní za rok 2024), ak opäť dosiahne príjmy z predaja nehnuteľnosti alebo podaním dodatočného daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb za rok 2023. O daňový preplatok po uplatnení zaplateného nedoplatku na zdravotnom poistení daňovník požiada priamo v daňovom priznaní v oddiely XIV. Podanie dodatočného daňového priznania je na dobrovoľnom rozhodnutí daňovníka, pričom mu nehrozí žiadna sankcia.
V prípade, ak je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený podľa ustanovení zákona o dani z príjmov, nepodlieha ani zdravotným odvodom.
Príklad na výpočet dane a zdravotných odvodov u daňovníka s príjmami z predaja nehnuteľnosti v roku 2023
Daňovník Ján v roku 2020 kúpil rodinný dom za cenu 200 000 eur. V dome vykonal rôzne opravy (napr. výmenu strešnej krytiny, okien, podláh, obkladu, a pod.). Na základe dokladov (napr. faktúry, zmluvy, a pod.) vie preukázať výdavky v sume 30 000 eur. Daňovník Ján sa v roku 2023 rozhodol rodinný dom predať za cenu 280 000 eur. Rodinný dom nebol zaradený v obchodnom majetku. Ján v roku 2023 nedosiahol iné príjmy.
Príjem z predaja rodinného domu nie je oslobodený od dane, pretože doba medzi jeho nadobudnutím (v roku 2020) a predajom (v roku 2023) nepresiahla päť rokov. Daňovník Ján je povinný podať daňové priznanie za rok 2023, pričom do oddielu VIII. v riadku č. 2 uvedie príjmy v sume 280 000 eur a výdavky v sume 230 000 eur (t. j. preukázateľne zaplatená kúpna cena v sume 200 000 eur vrátane výdavkov na technické zhodnotenie a opravy nehnuteľnosti v sume 30 000 eur). Ján dosiahol základ dane v sume 50 000 eur (280 000 eur – 230 000 eur). Keďže jeho základ dane presiahol sumu 41 445,46 eur, na základ dane neprevyšujúci 41 445,46 eur sa uplatní sadzba 19 %, t. j. daň bude v sume 7 874,64 eur a na sumu prevyšujúcu základ dane 8 554,54 eur sa použije sadzba 25 %, t. j. daň bude v sume 2 138,64 eur. Ján zaplatí daň vo výške 10 013,28 eur najneskôr do 02.04.2024 (resp. v predĺženej lehote do 01.07.2024). Okrem dane je daňovník Ján povinný zaplatiť aj nedoplatok na zdravotnom poistení, ktorý mu zdravotná poisťovňa vyčísli v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia za rok 2023 z vymeriavacieho základu, ktorým je základ dane, vo výške 7 000 eur (14 % z 50 000 eur). V dodatočnom daňovom priznaní za rok 2023 si môže do daňových výdavkov uplatniť zaplatený nedoplatok na ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia. V dodatočnom daňovom priznaní vykáže zdaniteľné príjmy v sume 280 000 eur a daňové výdavky v sume 237 000 eur. Rozdielom je základ dane v sume 43 000 eur, z ktorého sa vypočíta daň 8 263,28 eur. Porovnaním zaplatenej dane na základe riadneho daňového priznania fyzickej osoby za rok 2023 a dane, ktorá vyšla v dodatočnom daňovom priznaní, vyjde daňový preplatok v sume 1 750 eur, o ktorý daňovník požiada priamo v daňovom priznaní.
Ako sa predaj nehnuteľnosti prejaví vo vzťahu k podávaniu priznania k dani z nehnuteľností a plateniu tejto dane, sa dozviete v článku Daň z nehnuteľností a priznanie na rok 2024
