Ako sa zdaňujú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a aké výdavky či oslobodenia pri prenájme je možné využiť? Aké pravidlá platia pre rok 2022 v prípade nehnuteľnosti v BSM či daňového nerezidenta SR?
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti môžu dosahovať právnické i fyzické osoby. Fyzické osoby môžu navyše prenajímať nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia alebo bez živnosti, resp. môžu si aj bez živnostenského oprávnenia zaradiť predmetnú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku a odpisovať ju. V našom článku sa ďalej zameriame výlučne na prenájom nehnuteľnosti z pohľadu fyzickej osoby (prenajímateľa).
Prenájom nehnuteľnosti fyzickou osobou vo všeobecnosti v roku 2022
Príjmy z prenájmu nehnuteľností sa zaraďujú medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“), za predpokladu, že nejde o prenájom nehnuteľnosti na základe živnosti. Ak sa prenajíma nehnuteľnosť na živnosť, tieto príjmy patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov. Vo všeobecnosti sa však nevyžaduje pri prenájme nehnuteľnosti živnostenské oprávnenie. Ak sa však k prenájmu nehnuteľnosti poskytovali ďalšie služby, ako napríklad služby podobné hotelovým službám, ide už o činnosť, na ktorú je potrebné získať živnostenské oprávnenie. Súčasťou príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sú aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ak je ich prenájom zmluvne dohodnutý, to znamená, že prenájom hnuteľných vecí sa nezdaňuje osobitne.
Povinnosť registrácie pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2022
V prípade, ak daňovník (fyzická osoba) nie je už registrovaný na daň z príjmov z iného titulu, vzniká mu povinnosť registrácie na daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenska prenajal nehnuteľnosť. Ak však už registráciu na daňovom úrade má a má pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ), napr. z titulu živnosti, skutočnosť, že začal prenajímať nehnuteľnosť už nie je povinný správcovi dane osobitne oznamovať. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti budú zrejmé z jeho podaného daňového priznania.
Prenájom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia v roku 2022
Aj keď na prenájom živnosti nie je potrebné živnostenské oprávnenie, ak chce fyzická osoba začať prenajímať nehnuteľnosť a ponúkať k tomu napríklad aj iné než základné služby (napr. ubytovanie a stravovanie formou hotelov), je potrebné na výkon týchto služieb živnostenské oprávnenie získať. V takom prípade ide o dosahovanie príjmov podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov.
Medzi najväčšie výhody pri prenájme nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia patrí:
- fyzická osoba sa môže okrem uplatňovania preukázateľných výdavkov rozhodnúť, že bude uplatňovať paušálne výdavky (60 % z príjmov, max. 20 000 eur za rok), ak nie je platiteľom DPH,
- je možné uplatniť nezdaniteľné časti základu dane a nárok na daňový bonus,
- je možné vykázať daňovú stratu, ktorú si môže následne živnostník umorovať,
- možnosť uplatnenia 15 % sadzby dane, ak celkové príjmy z podnikania nie sú vyššie ako 49 790 eur,
- prenajímateľ môže, ale nemusí mať nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, avšak skutočnosť, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku ovplyvňuje rozsah daňových výdavkov.
Avšak s prenájmom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia prichádzajú aj niektoré nevýhody, resp. zaťaženia. Medzi hlavné nevýhody patria napríklad:
- nutné založenie živnosti, následná povinná elektronická komunikácia so správcom dane,
- povinnosť platenia odvodov (sociálne po prekročení hranice príjmov a zdravotné od prvého dňa vykonávania činnosti, ak nie je platiteľom zdravotného poistenia za neho štát alebo zamestnávateľ),
- povinnosť sledovania obratu pre povinnú registráciu na DPH,
- nie je možné uplatniť oslobodenie príjmov od dane vo výške 500 eur.
Ďalej sa v článku zameriame na prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia, ktorý sa v praxi u fyzických osôb vyskytuje asi najčastejšie.
Prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia v roku 2022
Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť, poskytuje v rámci prenájmu nehnuteľnosti len základné služby, ktoré súvisia s prenájmom nehnuteľnosti (napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov atď.), ide o príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností v roku 2022
Pri príjmoch z prenájmu platí oslobodenie do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie (kalendárny rok) podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov. Princíp uplatnenia oslobodenie do tejto výšky je nasledovný: oslobodené sú príjmy z prenájmu do výšky 500 eur a ak úhrn týchto príjmov presiahne 500 eur, do základu dane sa zahrnie len rozdiel príjmov nad takto stanovenú hranicu. Oslobodené príjmy z prenájmu sa tak v daňovom priznaní neuvádzajú vôbec. Je však dôležité dať pozor aj na následné krátenie daňových výdavkov k týmto príjmom. Výdavky sa totiž zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.
Príklad na uplatnenie oslobodenia do výšky 500 eur a krátenie výdavkov
Daňovníčka dosiahne príjmy z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2022 vo výške 9 000 eur a výdavky vo výške 2 400 eur. Uplatní si oslobodenie príjmov vo výške 500 eur v daňovom priznaní, kde uvedie pri príjmoch z prenájmu už len sumu príjmov vo výške 8 500 eur. Pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom je 8 500/9 000. Týmto pomerom je zároveň povinná krátiť aj súvisiace výdavky. Celková výška daňových výdavkov, ktoré uvedie daňovníčka v daňovom priznaní bude 2 266,67 eur.
Uplatňovanie výdavkov pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2022
Fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa môže rozhodnúť či prenajímanú nehnuteľnosť zaradí alebo nezaradí do obchodného majetku. Túto skutočnosť neoznamuje správcovi dane nijakým spôsobom. Ak sa napr. rozhodne predmetnú nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku, túto skutočnosť bude správca dane vidieť z podaného daňového priznania.
Skutočnosť, či sa fyzická osoba rozhodne zaradiť alebo nezaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, má vplyv na uplatnenie výdavkov vynaložených na príjmy z prenájmu nehnuteľností a tiež na oslobodenia od dane v prípade príjmu z predaja pôvodne prenajímanej nehnuteľnosti.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku v roku 2022
Ak sa rozhodne daňovník nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradiť do svojho obchodného majetku, znamená to, že bude o nehnuteľnosti :
- účtovať (v knihe dlhodobého hmotného majetku v prípade účtovania v sústave jednoduchého účtovníctva, resp. ako o dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 v prípade účtovania v sústave podvojného účtovníctva) alebo evidovať nehnuteľnosť v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov (daňová evidencia nemá predpísanú štruktúru, postačuje aj jednoduchý excel),
- v súlade s podmienkami ustanovenými v zákone o dani z príjmov môže do daňových výdavkov uplatňovať:
- výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti formou odpisov,
- výdavky na jej technické zhodnotenie,
- výdavky na opravy a udržiavanie,
- výdavky na poistenie nehnuteľnosti,
- daň z nehnuteľnosti,
- iné súvisiace výdavky spojené s používaním prenajímanej nehnuteľnosti.
Pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku vzniká „nevýhoda“ pri uplatnení oslobodenia od dane v prípade predaja tejto nehnuteľnosti. Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti po 5 rokoch sa v takom prípade nepočíta od nadobudnutia nehnuteľnosti, ale až od jej vyradenia z obchodného majetku.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku v roku 2022
Ak sa daňovník rozhodne prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období nezaradiť do obchodného majetku, neúčtuje o nej, ani ju neeviduje v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Do výdavkov si už nemôže uplatniť odpisy, technické zhodnotenie, ani výdavky na opravu a udržiavanie nehnuteľnosti, resp. iné. Takéto výdavky si bude môcť však uznať pri predaji nehnuteľnosti, ak nebude príjem z predaja oslobodený.
Uplatniť si však do výdavkov môže výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti, ako sú napríklad:
- výdavky na energie,
- výdavky na ostatné služby, ako napr.:
- odvádzane odpadovej vody z domácností,
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
- používanie výťahu,
- kontrola a čistenie komínov,
- odvoz popola, smetí a splaškov,
- čistenie žúmp,
- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
- internet.
Pri uplatňovaní výdavkov na vybavenie a zariadenie bytu sa odporúča mať v nájomnej zmluve špecifikované, že sa toto vybavenie a zariadenie prenajíma spolu s nehnuteľnosťou. Obdobne je to v prípade internetu a pod.
Príjmy z prenájmu nehnuteľností plynúce manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2022
Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), dosiahnutý príjem z prenájmu si daňovníci (manželia) môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere. Dôležité však je, že v tom istom pomere si zároveň rozdelia aj výdavky. Znamená to, že si príjmy môžu rozdeliť 50:50, či 70:30, 90:10 alebo inak, prípadne príjmy môže zdaniť len jeden z manželov (celé) a druhý z manželov ich nemusí vôbec v daňovom priznaní uvádzať a môže mu byť vykonané len ročné zúčtovanie (ak by mal len príjmy zo závislej činnosti).
Výhodou rozdelenia príjmov z prenájmu spočíva v tom, že obaja si môžu uplatniť oslobodenie do výšky 500 eur, nezávisle od druhého z manželov.
Príklad na rozdelenie príjmov z prenájmu medzi manželmi
Manželia prenajímajú rodinný dom, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2022 dosiahnu príjmy z prenájmu spolu vo výške 5 900 eur. Predpokladajme, že manžel vykonáva počas roka len závislú činnosť a manželka bude po celý rok 2022 na rodičovskej dovolenke. Ako si môžu rozdeliť príjmy z prenájmu a sú obaja povinní podať daňové priznanie?
Manželia si príjmy z prenájmu môžu rozdeliť v ľubovoľnom pomere, napr. manželka môže zdaniť príjmy vo výške 5 400 eur a manželovi ostanú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur.
Keďže manželka presiahla hranicu príjmov pre podanie daňového priznania za rok 2022 (2 289,63 eur), je povinná podať daňové priznanie typu B, ale manžel nemá povinnosť podania daňového priznania, pretože jeho príjmy z prenájmu vo výške 500 eur budú celé oslobodené a jeho zamestnávateľ mu môže vykonať len ročné zúčtovanie dane.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti na území Slovenska u nerezidenta v roku 2022
Ak na území Slovenska prenajíma nehnuteľnosť daňový rezident iného štátu, teda nerezident Slovenska, akýto príjem sa považuje za zdaniteľný na našom území v súlade s § 16 ods. 1 písm. f) zákona o dani z príjmov a tiež v súlade so zmluvou o zamedzení dvojitého zdanenia (v prípade zmluvného štátu). Takéto príjmy rovnako podliehajú ustanoveniam § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Daňový nerezident Slovenska si svoje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti na území Slovenska vysporiada podaním daňového priznania po skončení zdaňovacieho obdobia, ale o žiadosť o registráciu z titulu poberania týchto príjmov musí požiadať do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy začal nehnuteľnosť prenajímať. U tých fyzických osôb, ktoré nie sú daňovými rezidentmi členských štátov EÚ, je slovenský platiteľ príjmu (nájomca) povinný z vyplácaného príjmu zraziť preddavok na zabezpečenie dane (ak nie je príjem oslobodený od dane podľa zákona o dani z príjmov alebo medzinárodnej zmluvy).
Príklad na príjem daňového nerezidenta z prenájmu nehnuteľnosti na území Slovenska
Ukrajinský občan a daňový rezident vlastní byt na území Slovenska, ktorý začal v roku 2022 prenajímať. slovenskému rezidentovi. Slovenský rezident mu podľa dohody bude mesačne platiť nájomné vo výške 700 eur. Vzniká nájomcovi nejaká povinnosť voči správcovi dane a ako si ukrajinský občan vysporiada svoje daňové povinnosti?
Z platby nájomného má slovenský nájomca povinnosť zabezpečovať daň podľa § 44 ods. 2 zákona o dani z príjmov vo výške 19 %, t. j. 133 eur, nakoľko daňovník je rezidentom štátu, ktorý nie je členským štátom EÚ ani EHP. Ukrajinský daňový rezident si na území Slovenska vysporiada za rok 2022 svoju daňovú povinnosť z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti podaním daňového priznania, kde si započíta ako preddavok na daň už zabezpečenú daň nájomcom.
